Vivienda turística como alternativa de explotación económica

Vivienda turística: marco legal y autonomía territorial

Con la necesidad de reactivación del sector de la construcción sobre la mesa, es necesario entender alternativas de desarrollo en el marco de las normas vigentes. Así, con la competencia asignada por la Ley 388 de 1997, las entidades territoriales son autónomas para definir en sus POT, los usos del suelo y demás normas urbanísticas aplicables en su territorio, para lo cual asignan, entre otros, usos principales, condicionados y prohibidos. Lo anterior, en todo caso, en cumplimiento de las directrices que sobre algunas actividades establecen leyes especiales.

Uno de los casos de norma especial, recae en los Decretos Nacionales 2590 de 2009, 1074 de 2015, “DUR del sector de comercio industria y turismo”, y en la Ley 2068 de 2020, que han creado y desarrollado el concepto de Vivienda Turística, que de forma muy general obedece a una forma de explotación económica de inmuebles con uso residencial, que puede ser prestado por “personas naturales o jurídicas y que consiste en el arrendamiento o subarrendamiento de dichas unidades habitaciones por periodos inferiores a treinta (30) días calendario”.

Es relevante señalar que, sin perjuicio de la autonomía territorial y las denominaciones diferenciales con los usos netamente de Servicios Hoteleros, la vivienda turística no constituye un uso del suelo distinto al residencial, toda vez que es una forma especial de explotación económica de la vivienda, en el marco de la autonomía de la voluntad.

Desafíos y perspectivas en la explotación económica de viviendas turísticas

A efectos de indagar la posibilidad de este tipo de explotación, deberá validarse que, en efecto, se cuente con la autorización del uso residencial y que, en caso de desarrollarlo con la finalidad turística, se precise además el tipo de inmueble, el régimen de usos, la calidad del prestador, la duración de la estancia, las condiciones mínimas arquitectónicas y los registros necesarios para la operación, como es el caso del Registro Nacional de Turismo de acuerdo con la Ley 1101 de 2006; así como evaluar, si la ejecución de esta actividad de forma recurrente, amerita la condición de comerciante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10 del Código de Comercio.

Aunado a lo anterior, se resalta que la legislación civil y comercial vigente no dispone ninguna prohibición para efectos de que el adquirente de una vivienda celebre contratos de arrendamiento u hospedaje sobre esta, por lo que, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad privada, las unidades residenciales podrán ser explotadas sin perjuicio de del especial cuidado con cumplir con las características especiales del contrato de hospedaje, que no lo desdibuje llevándolo a un contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

Estas conclusiones derivan de la lectura de las normas nacionales. Sin embargo, es necesario entender cómo este concepto se adopta en cada entidad territorial, desdibujado la explotación misma, en definiciones que han sido enmarcadas indistintamente como usos del suelo de comercio, servicios, residenciales, hoteleros entre otros, que han dificultado esta posibilidad de explotación económica, por lo que urge una armonización de estos conceptos, que además facilite la aprobación de las licencias urbanísticas, la comercialización de las unidades y la correcta regulación en los casos de sometimiento a propiedad horizontal para evitar interpretaciones futuras.