Restablecimiento a la víctima de fraude inmobiliario

En este espacio hablaremos sobre los casos en los que una persona es víctima de un fraude inmobiliario.

¿Qué alternativas de amparo judicial tiene la persona que ha sido suplantada o cuya firma ha sido falsificada en el otorgamiento de una escritura pública en virtud de la cual se ha transferido dominio u otros derechos sobre inmuebles?

En el evento contenido en esta pregunta sin lugar a dudas nos encontramos frente a la comisión de uno o varios delitos y, en consecuencia, la solución al problema jurídico planteado debería brindarla de inmediato la jurisdicción penal.

De manera alternativa, la víctima de esta especie de fraude inmobiliario cuenta con la acción civil dirigida a la anulación o declaratoria de nulidad del negocio jurídico contenido en el documento o instrumento público en el que se ha perpetrado la falsedad.

¿Cuál es el proceso que de debe seguir?

La primera de las vías, la del amparo en el proceso penal, en nuestro criterio es la idónea por la intervención de especialistas en grafología y dactiloscopia que, en laboratorio forense de la Fiscalía General de la Nación o privado, de manera precisa y rápida, podría otorgar al operador judicial certeza, más allá de toda duda razonable, sobre la falsedad o carácter apócrifo del documento.

Sin embargo, la tensión generada en la práctica en la aplicación de la garantía de restablecimiento del derecho consagrada en el artículo 22 del Código de Procedimiento Penal versus las reglas del artículo 101 del mismo Estatuto Procesal para los fines de cancelación de los títulos y registros inmobiliarios obtenidos fraudulentamente, nos ha llevado a contemplar la acción civil regulada en el artículo 368 y siguientes como alternativa en búsqueda del restablecimiento del derecho de la víctima en estos casos.

En efecto, la exigencia del referido artículo 101 para que la decisión de cancelación del título falso o espurio, y de su registro público, sólo proceda en la misma decisión que pone fin al proceso penal, esto es, en la sentencia condenatoria o absolutoria o en la preclusión de la investigación, torna en frustrada la aspiración de la víctima de ver prontamente restablecido su derecho.

¿Qué consecuencia trae este tipo de procesos judiciales?

Ante dicho panorama normativo, y, conscientes de las vicisitudes propias del proceso civil señalado como alternativa, destacamos la posición adoptada por la Sala Penal del Tribunal Superior de Bogotá en fallo de tutela, en el que consideró que precisamente la víctima de la falsedad o suplantación es la primera persona indagada ordinariamente en el proceso penal, pues es la primera sometida, por ejemplo, a pruebas de grafología, y, por esa vía, propone como solución pronta y efectiva que la Fiscalía solicite y obtenga ante Juez Penal de conocimiento la preclusión en favor de ese primer sujeto indagado, y de paso, la cancelación del título y registro que se ha obtenido de manera fraudulenta. (Cfr. Sentencia de fecha 12 de noviembre de 2015 dentro de radicado 11001220400020150276600)

Esta solución jurisprudencial, ingeniosa y práctica, ratifica que el derecho penal en casos extremos, como lo es la falsedad material en la que se incurre en un negocio jurídico que involucra inmuebles, puede brindar respuesta efectiva a las víctimas.