Responsabilidad fiduciaria inmobiliaria: entre la justicia ordinaria y el arbitraje

Según cifras de la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC), los activos inmobiliarios sometidos a fiducia mercantil ascienden a $116 billones. El desarrollo inmobiliario colombiano ha encontrado en la fiducia mercantil una herramienta decisiva para estructurar proyectos, administrar recursos y generar confianza entre desarrolladores, entidades financieras y adquirentes. No se trata, sin embargo, de un mecanismo que traslade a las sociedades fiduciarias la responsabilidad por todo lo que ocurre en una obra.

La dimensión de este mercado hace especialmente relevante precisar los límites de esa responsabilidad. Según cifras de la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC), los activos inmobiliarios sometidos a fiducia mercantil ascienden a $116 billones. Detrás de esta cifra existe un modelo de estructuración que permite administrar recursos con destinación específica y establecer condiciones para que proyectos de largo plazo puedan desarrollarse. Pero también existe una distribución de funciones que debe ser respetada.

Análisis de la jurisdicción ordinaria

Este asunto fue uno de los temas abordados recientemente en Fiducia 360, programa de educación económica y financiera organizado por la Fundación Ábacos y la Universidad de los Andes, que busca acercar a jueces civiles y magistrados al conocimiento de las figuras fiduciarias y su aplicación en la administración de justicia.

Una revisión de 76 sentencias proferidas entre 2000 y 2026 permite advertir una línea relativamente consistente en la jurisdicción ordinaria: en 74 de estas decisiones se reconoce que la sociedad fiduciaria solamente compromete su patrimonio cuando incurre en errores u omisiones relacionados con el cumplimiento de las obligaciones propias de su encargo, pero no por el solo hecho de que existan deficiencias técnicas o constructivas en el proyecto.

Contraste con las decisiones arbitrales

El contraste con la posición reiterada, en el sentido de que la sociedad fiduciaria es un profesional que les brinda confianza a los usuarios y que debe actuar con la debida diligencia y cuidado en el despliegue de las funciones que les son propias, surge al revisar algunas decisiones arbitrales. Dos laudos identificados en el mismo periodo llegaron a la conclusión de que la sociedad fiduciaria es solamente un convidado de piedra que se limita a cumplir las instrucciones que se le imparten sin un iter de reflexión y crítica profesional.

En la práctica, estas dos decisiones arbitrales redujeron el ámbito de responsabilidad de las fiduciarias frente a problemas relacionados con los proyectos inmobiliarios. El riesgo de estas interpretaciones no está solamente en el resultado de un caso particular. Está en la incertidumbre que pueden generar sobre la distribución de responsabilidades dentro de un modelo que compromete cuantiosos recursos.

Alcance del deber profesional fiduciario

Esta distinción es fundamental. La fiduciaria debe actuar profesionalmente, informar, advertir los riesgos que estén dentro del ámbito de sus funciones y cumplir rigurosamente las obligaciones asumidas. Pero ello no significa que se convierta en constructora, interventora o garante de la calidad material de una edificación. Confundir estas responsabilidades termina desdibujando la arquitectura jurídica y económica sobre la cual se estructura la fiducia inmobiliaria.

La discusión no consiste, entonces, en definir si las fiduciarias deben responder o no. Deben responder cuando incumplen sus obligaciones. La pregunta relevante es por qué deben responder y hasta dónde llega el alcance de su deber profesional.

En un mercado que, según cifras de la SFC, alcanza los $116 billones, la seguridad jurídica exige que las fallas técnicas de una construcción puedan diferenciarse de los incumplimientos propios de la administración del patrimonio autónomo. Una fiduciaria no puede ser un simple ejecutor documental, pero tampoco puede convertirse, por vía judicial o arbitral, en responsable universal de un proyecto que materialmente no construyó.

Estructuración contractual y prevención de controversias

La prevención empieza desde la estructuración contractual: definir con precisión las obligaciones de cada participante, establecer mecanismos adecuados de información y advertencia y anticipar los escenarios de controversia. Pero termina también en la interpretación que jueces y árbitros hagan de esos contratos.

La fortaleza del modelo fiduciario inmobiliario depende, en buena medida, de preservar esa frontera. Una fiducia que asigna responsabilidades con claridad ofrece mayor protección a los adquirentes, reduce riesgos para los desarrolladores y permite que las fiduciarias cumplan su función sin asumir obligaciones que corresponden a otros actores. Esa claridad no es un asunto meramente contractual: es una condición para la confianza y la seguridad jurídica de uno de los mercados más relevantes del sector inmobiliario colombiano.