Reforma a la justicia y registro público de extinción de dominio

Hacia una mayor seguridad jurídica en el mercado inmobiliario

Dentro de las propuestas para el proyecto de reforma a la justicia que actualmente discuten el Gobierno y una Comisión de Expertos, no parece analizarse la necesidad de crear un Registro Público de Bienes Inmuebles sujetos a extinción de dominio, propuesta que otorgaría mayor seguridad jurídica a los negocios inmobiliarios.

La regulación actual establece, en el artículo 20 del Código de Extinción de Dominio (Ley 1708 de 2014), el carácter reservado de la fase inicial del procedimiento y el carácter público del juicio, norma que fue declarada exequible por la Corte Constitucional.

Riesgos actuales en los negocios inmobiliarios

Como lo dispone la norma, la acción de extinción de dominio recae sobre bienes vinculados con actividades ilícitas . Así, cualquier ciudadano que realice un negocio jurídico sobre un inmueble asume el riesgo de afectación por esta acción.

Una vez un inmueble es sometido a dicha acción, la única opción del propietario para no perder el dominio sobre el mismo, es acreditar su condición de tercero de buena fe exenta de culpa , es decir, probar que ejerció una debida diligencia y que actuó con buena fe cualificada previa a la realización del negocio. Y que, habiéndola ejercido, concluyó, en grado de certeza, que el bien tenía en su apariencia exterior todas las condiciones de existencia real, que la adquisición del derecho se realizó dentro del marco legal, y que el tradente era dueño legítimo. Lo cual implica, además, tener la certeza de que el inmueble carecía de cualquier vínculo con actividades ilícitas.

Si bien el carácter reservado de la fase inicial es una herramienta útil de lucha contra la criminalidad (para ciudadanos que solo pretenden celebrar un negocio legal), dicha reserva se convierte en un obstáculo, pues quienes realizan un estudio previo de procedencia de la acción de extinción de dominio sobre el inmueble objeto del negocio, se enfrentan a la imposibilidad de saber si dicho bien está sometido a extinción de dominio, salvo que el proceso se encuentre en juicio.

Con ello, la adquisición del inmueble conlleva el riesgo imprescriptible de que el bien esté en la fase inicial de un proceso de extinción de dominio o que pueda estarlo en un futuro. Asimismo, se incrementa el riesgo del negocio inmobiliario, pues un eventual éxito de la acción de extinción de dominio podría permear la subsiguiente cadena de tradición, llegando incluso a afectar a futuros compradores de unidades inmobiliarias o contaminar a los demás inmuebles que conformen una fiducia, por ejemplo.

En consecuencia, el negocio se realiza con una zozobra constante, que, por disposición legal, no está llamada a preverse con certeza ni a eliminarse.

Propuesta de reforma: Registro Público de Bienes Inmuebles

Dada la problemática existente, se propone eliminar el carácter reservado de la fase inicial del proceso y crear un Registro Público de Bienes Inmuebles sujetos a extinción de dominio. Esto permitiría cumplir con el estándar legal de debida diligencia; identificar con antelación la condición de bien objeto de extinción de dominio y gestionar el riesgo correlativo; y proteger a los desarrolladores inmobiliarios y al consumidor final, entre otros. En suma, otorgaría una mayor seguridad jurídica a cualquier negocio inmobiliario.