Realidad material e información catastral: ¿Qué hacer cuando el catastro no refleja la realidad del inmueble?

El equipo Tributario PGP logró el reconocimiento de la exclusión del Impuesto Predial Unificado sobre tres inmuebles destinados al culto y a la vivienda de comunidades religiosas. La estrategia de rectificación catastral permitió acreditar la destinación religiosa de tres inmuebles y obtener, en las dos instancias judiciales, la anulación del mayor impuesto, la sanción y los intereses moratorios determinados por la Administración Tributaria Distrital. Como resultado de la anulación de los actos tributarios, se determinó que el cliente no estaba obligado al pago de aproximadamente $1.009.545.000 determinados por la Administración.

El origen de la controversia: la destinación de los inmuebles

Una entidad de la Iglesia Católica aplicó la exclusión del 100 % del Impuesto Predial Unificado sobre tres inmuebles ubicados en Bogotá, al considerar que se encontraban destinados al culto y a la vivienda de comunidades religiosas, conforme al literal d) del artículo 19 del Decreto Distrital 352 de 2002.

La Secretaría Distrital de Hacienda cuestionó ese tratamiento. Con fundamento en la información catastral disponible para las vigencias 2018 y 2019, sostuvo que determinadas áreas estaban destinadas a usos como “oficinas y consultorios” y “kioskos”, por lo que rechazó la exclusión total, determinó un mayor impuesto e impuso sanción por inexactitud. Al resolver el recurso de reconsideración, reconoció parcialmente la exclusión, pero mantuvo gravadas las áreas que consideraba ajenas al culto y a la vivienda de las comunidades religiosas.

¿Debe prevalecer el catastro o la realidad del predio?

El eje de la controversia consistió en demostrar que la información catastral utilizada por la Administración para determinar el impuesto no correspondía a la destinación real de los inmuebles durante las vigencias fiscalizadas.

El desafío adquirió especial relevancia probatoria porque las rectificaciones catastrales fueron expedidas en 2023, mientras que el impuesto discutido correspondía a las vigencias 2018 y 2019. La Secretaría Distrital de Hacienda alegó precisamente que esas decisiones posteriores no podían utilizarse para modificar la situación existente al momento de causación del impuesto.

La discusión, por tanto, no se limitaba a interpretar el alcance de la exclusión tributaria. Era necesario acreditar que los registros catastrales en los que se había apoyado la fiscalización no reflejaban las condiciones materiales de los inmuebles para los períodos discutidos.

Rectificar el catastro y llevar esa realidad al proceso judicial

La estrategia jurídica articuló dos frentes complementarios: la corrección de la información catastral y su incorporación como prueba dentro del proceso contencioso administrativo.

Durante el trámite judicial se promovió la rectificación de la información de los tres inmuebles ante la autoridad catastral. Como resultado, se expidieron resoluciones que corrigieron los usos registrados para las vigencias objeto de discusión, sustituyendo, entre otros, los usos de “oficinas y consultorios” y “kioskos” por usos correspondientes a “iglesias” y “culto religioso”.

Estas decisiones fueron incorporadas al proceso judicial como elementos probatorios de la situación que realmente presentaban los inmuebles en 2018 y 2019. Paralelamente, se obtuvo que la propia Administración Tributaria incorporara las modificaciones catastrales en sus sistemas y reconociera la exclusión del 100% para las vigencias correspondientes.

La estrategia permitió desplazar el debate desde la información formal que aparecía inicialmente registrada hacia un aspecto sustancial: cuál era la verdadera destinación de cada inmueble al momento de causación del impuesto.

Nulidad de la liquidación y exclusión del 100 %

En primera instancia, el Juzgado 44 Administrativo del Circuito de Bogotá declaró la nulidad de la Liquidación Oficial de Revisión y de la resolución que decidió el recurso de reconsideración. Como restablecimiento del derecho, estableció que la entidad religiosa no estaba obligada a pagar suma alguna derivada de los actos anulados.

La Secretaría Distrital de Hacienda apeló la decisión. Sin embargo, el Tribunal Administrativo de Cundinamarca confirmó íntegramente la sentencia. El Tribunal consideró probado que la autoridad catastral no había reconocido una modificación producida apenas en 2023, sino que había rectificado la información correspondiente expresamente a las vigencias 2017 a 2022, dentro de las cuales se encontraban los períodos fiscalizados.

En consecuencia, confirmó que los inmuebles se encontraban excluidos del Impuesto Predial Unificado y que tanto el mayor impuesto determinado como la sanción por inexactitud carecían de soporte fáctico. La anulación de los actos de determinación implicó que el cliente no tuviera que asumir aproximadamente $1.009.545.000 de pesos, correspondientes a los valores discutidos en el proceso. Además, condenó a la entidad demandada al pago de agencias en derecho en segunda instancia.

La realidad material puede prevalecer sobre el registro catastral

La decisión deja una regla particularmente útil para controversias relacionadas con el Impuesto Predial Unificado: la información catastral es la principal fuente para determinar las condiciones del inmueble, pero puede ser desvirtuada cuando se acredita que no corresponde a su realidad material al momento de causación del tributo.

El Tribunal precisó, además, que una rectificación catastral expedida con posterioridad puede constituir prueba idónea de las condiciones que presentaba el inmueble en vigencias anteriores, siempre que la autoridad catastral establezca expresamente que la corrección comprende esos períodos. En ese escenario, no se trata de conceder efectos fiscales retroactivos a una modificación posterior, sino de utilizar la rectificación como medio de prueba para establecer cuál era la realidad del predio durante la vigencia controvertida.

El aprendizaje práctico del caso trasciende la discusión sobre inmuebles destinados al culto: cuando una determinación del impuesto predial se sustenta en información catastral que no coincide con las condiciones reales del inmueble, la defensa puede requerir intervenir también sobre la fuente de esa información y llevar el resultado de su rectificación al proceso administrativo o judicial. En este caso, esa articulación permitió desvirtuar el presupuesto fáctico de la liquidación oficial y obtener la nulidad definitiva de los actos de determinación.