PRUMS: Una oportunidad para desarrollar el potencial inmobiliario alrededor de la infraestructura de transporte

Bogotá está transformando su sistema de movilidad y esa transformación también está modificando las oportunidades de desarrollo inmobiliario de distintos sectores de la ciudad. La Primera Línea del Metro, el Regiotram de Occidente, el futuro Regiotram del Norte, los cables aéreos y los nuevos nodos de integración modal están generando nuevas condiciones de accesibilidad y conectividad alrededor de estaciones, portales y corredores estratégicos. El Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá reconoce expresamente esta relación entre transporte y desarrollo urbano. El artículo 157 del Decreto Distrital 555 de 2021 establece que la red de transporte público constituye un componente ordenador del territorio y contribuye a definir los usos, aprovechamientos y condiciones para la localización de actividades urbanas.

Para un propietario cuyo inmueble se encuentra cerca de una de estas infraestructuras, la pregunta relevante es cuál será el efecto de esa transformación sobre el potencial del suelo y cuál es la ruta para desarrollarlo. Dependiendo de las características del predio y de su entorno, esa ruta puede ser el desarrollo bajo la norma vigente, la utilización de otros instrumentos de planeamiento o gestión, o la estructuración de un Proyecto de Renovación Urbana para la Movilidad Sostenible, PRUMS.

¿Dónde puede estar la oportunidad?

El POT contempló la figura de los PRUMS precisamente para articular la transformación de la movilidad con la renovación urbana de su entorno.

El artículo 163 del Decreto Distrital 555 de 2021 los define como proyectos que se desarrollan alrededor de los componentes del espacio público para la movilidad y las redes de transporte, con el propósito de mejorar las condiciones urbanísticas y aprovechar las oportunidades generadas por la construcción y entrada en operación de los sistemas de transporte urbano.

Esto resulta especialmente relevante alrededor de las Áreas de Integración Multimodal, AIM. El artículo 161 del Decreto 555 de 2021 las concibe como ámbitos de gestión alrededor de estaciones y portales de sistemas de alta y media capacidad, orientados a integrar los diferentes modos de transporte y promover condiciones de Desarrollo Orientado al Transporte Sostenible, mezcla de usos y actividades de proximidad.

La oportunidad ya empieza a materializarse. En el entorno de la Primera Línea del Metro, por ejemplo, el Distrito ha delimitado PRUMS asociados a diferentes estaciones y sectores mediante el Decreto Distrital 229 de 2026. Para quienes tienen inmuebles en estos ámbitos, la discusión deja de ser exclusivamente prospectiva y pasa a determinar qué posibilidades concretas ofrece el instrumento adoptado.

Así, para quienes poseen inmuebles dentro de estos ámbitos, la conversación deja de ser exclusivamente prospectiva y pasa a centrarse en una pregunta mucho más concreta: ¿qué posibilidades de desarrollo, valorización y participación inmobiliaria ofrece realmente el instrumento adoptado?

En otros sectores, la oportunidad puede estar asociada a las transformaciones que traerán el Regiotram de Occidente, el Regiotram del Norte, los cables aéreos o nuevos complejos de integración modal. La cercanía a estas infraestructuras justifica revisar si el inmueble puede beneficiarse de la transformación urbana que se está produciendo a su alrededor.

¿Cuál es la ruta para desarrollar ese potencial?

El PRUMS es una de las alternativas que debe evaluarse cuando existe una oportunidad de renovación urbana vinculada a la movilidad. Su importancia radica en que permite estructurar conjuntamente el desarrollo inmobiliario, el espacio público y las condiciones urbanísticas asociadas a la infraestructura de transporte.

El artículo 164 del POT establece que la delimitación de estos ámbitos debe contemplar, además, su modelo de gestión y financiación. Esto implica que los beneficios urbanísticos no pueden analizarse de manera aislada, sino en conjunto con las obligaciones, inversiones y costos necesarios para hacerlos realidad.

Desde esta perspectiva financiera, los PRUMS incorporan una ventaja competitiva especialmente relevante frente a los esquemas tradicionales de desarrollo urbano, traducida en la posibilidad de reducir significativamente los tiempos de licenciamiento.

De este modo, la delimitación del PRUMS permite definir las condiciones bajo las cuales esa transformación puede traducirse en un proyecto inmobiliario concreto. Por ello, su estructuración debe considerar no solo las características del predio, sino también su relación con los demás inmuebles que puedan integrar el ámbito, los usos que se pretendan desarrollar, las intervenciones necesarias en el espacio público y las nuevas condiciones de accesibilidad que genere la infraestructura de transporte. De esta evaluación dependerá, en buena medida, el alcance urbanístico y la viabilidad económica del proyecto.

El PRUMS puede abrir la posibilidad de concretar un mayor aprovechamiento urbanístico, pero ese resultado depende de las condiciones que se definan para el proyecto. El artículo 164 del POT exige que la delimitación establezca también su modelo de gestión y financiación, por lo que los beneficios urbanísticos deben analizarse conjuntamente con las obligaciones y costos necesarios para materializarlos.

Entre estas obligaciones se encuentran las asociadas a las AIM cuando se concretan mayores beneficios urbanísticos, de acuerdo con el artículo 319 del Decreto 555 de 2021. Su cumplimiento puede involucrar la entrega de suelo, área construida equivalente o pago compensatorio en dinero, conforme a las condiciones previstas en el POT y su reglamentación.

Por eso, la pregunta no es simplemente cuánto podría construirse mediante un PRUMS. Lo relevante es establecer cuánto valor adicional a la ciudad puede generar el proyecto después de considerar las cargas urbanísticas, la gestión predial, las obras requeridas y los demás costos de ejecución.

¿Cómo saber si un inmueble puede beneficiarse?

La respuesta exige estudiar conjuntamente la localización del inmueble, la infraestructura de transporte que incide sobre su entorno, la norma urbanística vigente, su estructura predial y las posibilidades reales de desarrollar un proyecto de renovación.

El análisis debe comenzar por determinar si el predio se encuentra dentro de un AIM o de un PRUMS ya delimitado, o si por sus condiciones podría formar parte de un ámbito susceptible de estructuración. A partir de allí, debe compararse el escenario de desarrollo bajo las reglas actualmente aplicables con las alternativas que podría generar un proyecto de mayor escala.

En esta evaluación también resulta determinante la situación jurídica del inmueble. La existencia de varios propietarios, las condiciones de los títulos, las áreas disponibles, las cesiones, afectaciones, cargas existentes y la posibilidad de integrar predios pueden hacer que una alternativa sea viable o que deba descartarse.

Finalmente, debe analizarse la ecuación económica del proyecto. Un mayor aprovechamiento solo representa una oportunidad inmobiliaria si los beneficios que puede generar compensan las cargas y costos necesarios para obtenerlo y permiten desarrollar una operación financieramente viable.

Ese es el verdadero reto que plantea la transformación de la movilidad en Bogotá. Para un propietario, no basta con saber que una nueva infraestructura de transporte llegará a su entorno. Es necesario determinar qué transformación urbana producirá, qué instrumentos pueden utilizarse para acompañarla y cuál de ellos ofrece la mejor ruta para desarrollar el potencial del suelo.

Los PRUMS constituyen una de esas rutas y, en los sectores donde se cumplan sus condiciones, pueden convertirse en una herramienta relevante para transformar la cercanía a la infraestructura de transporte en una oportunidad concreta de desarrollo inmobiliario.

En PGP Legal acompañamos a propietarios y desarrolladores en la identificación y estructuración de estas oportunidades, desde el análisis de la normativa urbanística y la situación jurídica del inmueble, hasta la evaluación de los instrumentos de planeamiento, la gestión predial, las cargas urbanísticas y la viabilidad integral de la operación inmobiliaria.

Nuestro propósito es brindar a nuestros clientes la seguridad jurídica y el acompañamiento estratégico necesarios para aprovechar y, cuando resulte viable, replicar modelos pioneros de desarrollo en la ciudad, apalancándose en instrumentos normativos que permiten reducir significativamente los tiempos de licenciamiento.

El objetivo es claro: determinar, para cada inmueble, qué puede desarrollarse, cuál es la ruta jurídica y urbanística más eficiente para hacerlo y bajo qué condiciones puede convertirse en un proyecto viable, competitivo y altamente rentable.