Preocupan arriendos comerciales

El pasado 18 de mayo, la Superintendencia Financiera reiteró su posición respecto de si las aseguradoras pueden objetar las reclamaciones por el no pago de los cánones de arrendamiento comercial, bajo el argumento de la exclusión por fuerza mayor debido al covid19.

La entidad dijo que “respecto del pago de sumas de dinero, incluyendo el pago de los cánones de arrendamiento (…) no opera la causal de exoneración de responsabilidad y de extinción de la obligación”, y que en consecuencia, el incumplimiento del arrendatario “debe tratarse como una realización del riesgo asegurado que legitima al arrendador a recibir la indemnización de perjuicios correspondiente”.

¿Cómo se vería, a la luz de esta legítima posición doctrinal, un posible decreto de emergencia que facultare a los arrendatarios comerciales para terminar el contrato, pagando uno o dos cánones, cuando demuestren una apreciable disminución en sus ventas? Evidentemente dejaría al arrendador en la máxima desprotección, ya que el contrato de seguro terminaría por ausencia de interés asegurable y la compañía aseguradora se liberaría de la obligación de responder por los cánones no pagados.

Para evitarlo, hay alternativas que involucran a los cuatro actores principales en materia de rentas inmobiliarias mercantiles. Ellos son: arrendador, arrendatario, asegurador y Gobierno Nacional. Así, cualquier regulación que se expida debería demandar un sacrificio proporcional y balanceado de cada uno de ellos.

Inicialmente, la exclusión del IVA para los cánones y una eventual suspensión del deber de practicar retención en la fuente haría que el Gobierno ponga de su parte, aliviando la caja de arrendador y arrendatario. En segundo lugar, la prohibición de reajustes, la imposibilidad de desalojos, así como la restricción en el cobro de multas e intereses de mora constituyen la cuota de sacrificio del arrendador.

Esto, sumado a la disposición no obligatoria, pero instada desde la ley, para que negocie rebajas apreciables en la renta. Cumplir con los pagos rebajados de mutuo acuerdo entre las partes constituye el sacrificio del arrendatario.

Por otro lado, en todos los casos en donde no fuera posible un acuerdo sobre los alivios y ocurra la mora, explica la Superfinanciera que “por la ausencia de fuerza mayor como causal de exoneración de la responsabilidad del arrendatario incumplido (…) se mantiene en cabeza de la aseguradora el derecho para, una vez pagado el siniestro, subrogarse por ministerio de la ley (artículo 1096 del Código de Comercio) en contra del arrendatario incumplido”.

Adicionalmente, la legislación de emergencia puede establecer los mecanismos para que, en estos eventos de incumplimiento, las aseguradoras acuerden con los arrendatarios condiciones que les resulten flexibles para el pago del siniestro. Correlativamente le otorgarían al deudor condiciones en capital, plazos e intereses lo menos onerosas posibles.

En marzo de 2020, los portafolios de los fondos de pensiones obligatorias tenían más de ocho billones de pesos en activos inmobiliarios generadores de renta. Tener en cuenta los parámetros sugeridos evitaría expedir una norma que los dejara en la desprotección y que en vez de conjurar la crisis, agravara sus efectos.