Limitaciones de exención VIS/VIP según tipo de contribuyente

Uno de los beneficios tributarios que sobrevivió a la Ley 2277 de 2022 (última reforma tributaria) fue la renta exenta para proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de interés Prioritaria (VIP) contenida en el artículo 235-2 del Estatuto Tributario. Sin embargo, este beneficio resulta no ser plenamente aplicable para algunos contribuyentes. Veamos.

Principales modificaciones de la Ley 2277 en el régimen de Vivienda VIS/VIP

La ley derogó como exenta la utilidad de la enajenación de predios para proyectos de renovación urbana. Con esto, dejó abierta a la interpretación de si el beneficio es o no aplicable o si se extendió también a la utilidad en la primera enajenación de las viviendas, al entenderse que los de renovación urbana se encuentran inmersos dentro de la generalidad de los proyectos contenidos en los literales a y b del artículo 235-2.

Asimismo, incorporó la tasa mínima de tributación para personas jurídicas que se calcula a partir de la utilidad financiera depurada. Para la depuración es posible tomar la renta exenta de proyectos VIS/VIP, por lo que el beneficio sigue teniendo aplicación efectiva y completa para este tipo de contribuyentes.

Finalmente, se redujeron los límites para depuración de rentas de personas naturales, incluyendo a las rentas exentas, y generando una mayor tributación para este tipo de contribuyentes.

Limitaciones para personas naturales en la renta exenta VIS/VIP

De acuerdo con la doctrina de la DIAN, las rentas exentas de proyectos VIS/VIP hacen parte de la cédula de las rentas no laborales y se encuentran sometidas al límite general (Concepto 912 de 2018). En consecuencia, y conforme a la Ley 2277, el beneficio se encuentra limitado al 40% de la renta líquida general o a 1.340 UVT anuales.

Respecto a la utilidad obtenida por predios poseídos por más de dos años, la DIAN ha reconsiderado su posición concluyendo que debe dicha utilidad debe entenderse como renta y no como ganancia ocasional (Oficio 1497 de 2023). En consecuencia, estaría sujeta a las limitaciones descritas previamente.

Según lo anterior, la exención plena aplica para personas jurídicas (sin perjuicio del cálculo resultante de la tasa mínima), pero para persona naturales está limitada, aun cuando, en principio, se tratara de utilidades que pudieran ser consideradas como ganancia ocasional por el tiempo de posesión del activo previo a su enajenación.