Ley de vivienda, avance para la seguridad jurídica

El Gobierno Nacional sancionó el pasado 14 de enero la Ley 2079 de 2021, nueva Ley de Vivienda y Hábitat, que incorpora legislación en materia de instrumentos de fomento para el acceso a la vivienda urbana, acciones para la promoción de la vivienda rural, y modificaciones a la Ley 388 de 1997 en materia de ordenamiento y planificación del territorio, referidas a asuntos tan importantes como las instancias de concertación de asuntos ambientales en la expedición y modificación de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT), definiciones sustanciales de acción y actuación urbanística, procedimientos para la adopción de planes parciales, herramientas para la financiación del desarrollo urbano, y reglas para la incorporación y aprovechamiento económico del espacio público, así como la capacidad reglamentaria del Gobierno Nacional en materia de participación democrática en la formulación del ordenamiento territorial. Por cuestiones de espacio nos referiremos exclusivamente a algunos avances en materia de seguridad jurídica contenidos en ella.

¿Cuál es la importancia de la definición de Acción Urbanística?

La acción y la actuación urbanística constituyen las expresiones fundamentales de la función pública del urbanismo en cabeza de municipios y Distritos, siendo la acción la capacidad que tienen estos entes territoriales de ordenar el territorio e intervenir en los usos del suelo a través de la expedición de los POT y las demás normas que los complementan y reglamentan.

Se viene discutiendo sobre el efecto jurídico de estas normas para los titulares del suelo y la nueva ley resuelve la discusión señalando que estos actos administrativos solo podrán adoptarse si están sustentados en estudios técnicos que garanticen el conocimiento pleno del territorio y su viabilidad financiera. En este sentido, no consolidan situaciones jurídicas de contenido particular y concreto.

¿Qué alcance da la nueva ley a la Actuación Urbanística?

La actuación urbanística permite a las autoridades territoriales autorizar la intervención específica del suelo en virtud de las licencias urbanísticas que deben estar sustentadas en la acción urbanística, y que sí constituyen actos administrativos de carácter particular y concreto que consolidan situaciones jurídicas en cabeza de sus titulares y los derechos y obligaciones contenidas en ellas.

Esta clara diferenciación permitirá que los debates sobre cómo debe ordenarse el territorio en materia de normas sobre usos y aprovechamientos del suelo, se desarrollen solamente en la construcción de la norma y no en el otorgamiento de la licencia, de tal manera que una vez obtenida la licencia con base en el POT o sus instrumentos reglamentarios no será discutible el derecho otorgado, dando plena seguridad jurídica a los propietarios, a la ciudad, a los compradores e inversionistas y también al sector financiero.

Estas definiciones, además, permitirán tener certeza jurídica sobre el momento en que se presenta el hecho generador de plusvalía, pues solo serán los actos señalados en la ley como acción urbanística, las normas generadoras de plusvalía y no actuaciones urbanísticas como englobes o licencias.

‍