Lagos de Torca, fiducia privada para 4 billones en obras

El Plan de Ordenamiento Zonal del Norte (POZ Norte) o Ciudad Lagos de Torca tiene por objeto el desarrollo urbanístico de 1803 hectáreas, delimitadas al norte, por el municipio de Chía, al occidente por la Avenida Boyacá, al oriente por la Carrera 7, y al sur por las calles 183 y 193, para generar y mejorar vías de la malla vial arterial en sentido sur-norte tales como la Carrera 9 y la Autonorte; la Avenida El Polo en sentido oriente-occidente; zonas verdes como el Parque Metropolitano Guaymaral; áreas útiles para vivienda social, comercio, oficinas y colegios, una adecuada infraestructura de servicios públicos y un gran Centro Intermodal de Transporte.

Lograr este cometido costaría alrededor de 2 billones de pesos para expropiar la tierra y dos billones más en ejecución de obras, recursos que la ciudad no podría tener disponibles ni siquiera en el mediano plazo. No hacerlo significaría no poder utilizar este suelo -urbano y de expansión urbana- para el desarrollo de Bogotá, y que los propietarios de la tierra, ya declarada de utilidad pública e interés social, no pudieran hacer nada que implicara ocupar más de una pequeña porción de las áreas en usos muy restringidos.

Conjugando las carencias presupuestales del Estado y las limitaciones vigentes sobre la tierra, surge como solución legal la de darles la oportunidad a los propietarios de ésta para que aporten el suelo voluntariamente y pongan el dinero requerido para las obras, a cambio de que aquél les permita aprovechar el suelo de manera económicamente eficiente. Este mecanismo, es el que regula el decreto distrital 088 de 2017 como instrumento de financiación para la adquisición, por parte de la ciudad, de las tierras sobre las cuales irán las vías y la infraestructura, y para la consecución del dinero necesario para construirlas, al utilizar la figura constitucional y legal conocida como “Reparto Equitativo de las Cargas y los Beneficios derivados del Desarrollo Urbano entre los Afectados”.

Como vehículo para todos estos efectos, la norma permite que propietarios que representen a lo menos el 25% del área bruta del POZ Norte, constituyan un fideicomiso de carácter estrictamente privado al que se aporten las referidas tierras de carga general y los dineros necesarios para las obras. Centralizados tales recursos en un patrimonio autónomo, su comité directivo y su gerente, previo el lleno de los requisitos inherentes a los mecanismos de selección objetiva, contratarán con compañías experimentadas la ejecución de las obras, que una vez terminadas y entregadas con el visto bueno de la interventoría de las entidades distritales competentes, serán transferidas al Distrito convirtiéndose entonces en bienes de uso público.

De acuerdo con las tablas de equivalencia señaladas en la norma distrital, cada metro cuadrado (M2) de suelo requerido para la infraestructura urbana de Ciudad Lagos de Torca, y cada dos M2 de Zona de Manejo y Preservación Ambiental que se aporten voluntariamente, significan para el particular obtener una Unidad Representativa de Aporte (URA), y cada $580.000 entregados en dinero le representan una URA más. Estas unidades están inescindiblemente ligadas, como accesorios de ellos, a los derechos fiduciarios que la calidad de fideicomitente le otorga a cada partícipe.

Cada URA, equivale a un Aprovechamiento Urbanístico Adicional (AUA) al que hoy resulta normativamente posible si no se hicieran aportes con la finalidad de que sean usados por el sector privado en la obtención del licenciamiento necesario para desarrollar el suelo en los diversos usos urbanos con eficiencia económica, como construir y vender VIS en primerísimo lugar, desarrollar comercio, etc.

Con sujeción a la norma, la sociedad fiduciaria certificará en cada caso, cuántas URAS han obtenido los particulares y éstos, quedarán legitimados para hacerlas valer ante la Secretaría Distrital de Planeación en el trámite de los correspondientes licenciamientos, en donde se reflejarán los correlativos AUAS.

De acuerdo con el principio superior de los derechos adquiridos, previsto en el artículo 58 de nuestra Constitución Política, y la abundante jurisprudencia de la Corte Constitucional y del Consejo de Estado, una vez efectuados los aportes, ninguna norma posterior podrá desconocer o desmejorar los AUAS correlativos, amén de que el propio decreto distrital señala de manera expresa, que es voluntad explícita de la ciudad el reconocerlos como tales y hacerlos respetar en el futuro.

La monopolización del fideicomiso no será posible, en razón al requisito de ser un número plural, que reúna el 25% de la tierra en bruto, el necesario para poder actuar como constituyente. Las reglas de gobierno corporativo exigidas por el Decreto Distrital 088 señalan que la asamblea general es el órgano supremo y que el comité fiduciario se elige por cuociente electoral; que sus decisiones se adoptan por mayoría simple, que está sometido a las reglas de selección objetiva para la escogencia de quienes ejecuten las obras, que son obligatorias las pólizas de seguro usuales, y que es imperativa la prohibición de que sea un solo constructor el que resulte seleccionado.

Los derechos fiduciarios y las URAS son susceptibles de ser transferidos a título oneroso con sujeción al derecho de preferencia previsto en favor de los demás fideicomitentes. Su campo de aplicación, restringido al ámbito de Lagos de Torca, así como el mecanismo de ajuste en su valor, consistente en el IPC + 5.6% anual efectivo, constituyen garantía suficiente para evitar la especulación y generar rendimientos atractivos.