La responsabilidad de instalar sistemas contra incendios recae sobre el arrendador

PGP ha obtenido un fallo favorable en un caso clave para el sector inmobiliario y comercial. En reciente decisión de la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, nuestra firma, en representación de una reconocida empresa de estacionamientos, logró que se declarara la inexistencia de responsabilidad de su cliente en la instalación de un sistema de detección y extinción de incendios en un inmueble arrendado hace varias décadas y dedicado a su actividad principal.

Aunque en la demanda el arrendador alegaba que era responsabilidad del arrendatario dotar al edificio del sistema contra incendios, por considerar que lo que hacía necesario dicho sistema era la actividad desarrollada, gracias a la estrategia de defensa de PGP, liderada por Óscar Martínez, el Tribunal negó las pretensiones de la parte demandante, que buscaba con su acción la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del edificio, en perjuicio de la situación del empresario.

Así, en sentencia del 29 de enero de 2025, el Tribunal fijó importantes posturas sobre la responsabilidad contractual en arrendamientos comerciales, destacando:  

1. Alcance de la competencia de los cuerpos oficiales de bomberos: No les corresponde vigilar establecimientos de comercio ni certificar su funcionamiento. Sus conceptos no definen la legalidad de las actividades en los inmuebles.   
2. Naturaleza jurídica de la instalación de sistemas contra incendios: No es una simple reparación locativa, por lo que no hace parte de las obligaciones del arrendatario bajo el artículo 1998 del Código Civil.   
3. Responsabilidad del arrendador: La instalación de estos sistemas es una mejora útil, lo que implica que es el arrendador quien debe asumir su costo o reembolsarlo, conforme a los artículos 1993 y 1994 del Código Civil.  

Para abordar esta controversia, fue necesario adentrarse en el análisis normativo de los regímenes comercial, civil, urbanístico, constructivo y de seguridad humana; destacando las normas atinentes a la prevención de incendios, obligaciones constructivas, competencia de algunas autoridades, reglas de interpretación de los contratos, así como las reglas generales y especiales en materia de arrendamiento mercantil.  

Este caso refuerza la importancia de contar con una asesoría legal especializada en litigios de arrendamiento y derecho inmobiliario. En PGP, nuestra experiencia en solución de controversias, litigios y arbitraje nos permite proteger los intereses de nuestros clientes con éxito.  El caso fue liderado por nuestro socio, Óscar Martínez, quien además actuó como apoderado del cliente durante el proceso judicial.

Consulta la sentencia completa para fines académicos en el siguiente enlace.