La reconstrucción, una alternativa poco usada

Por la naturaleza misma de las necesidades constructivas del país, cuando se está ante un trámite de licencia urbanística de construcción, generalmente se está ante licencias encaminadas a construir estructuras nuevas, a ampliar el área de una edificación ya construida, a modificar el uso actualmente aprobado o a cambiar el diseño arquitectónico. Sin embargo, la norma nacional actualmente compilada en el Decreto 1077 de 2015 también establece otros tipos de modalidades de licencia de construcción, entre ellas, la modalidad de reconstrucción como una forma de volver a dejar un inmueble en su estado original.

Ahora bien, según el artículo 2.2.6.1.1.7. del Decreto 1077 de 2015, la licencia de reconstrucción se circunscribe a: “autorizar la reconstrucción de la edificación en las mismas condiciones aprobadas por la licencia original, los actos de reconocimientos y sus modificaciones”, por lo que sus utilidades son bastante limitadas y su ámbito de aplicación se circunscribe a los inmuebles que cuentan con declaratoria de Bien de Interés Cultural (BIC) que hayan sido afectados por un siniestro o que ostenten una orden judicial o administrativa para su reconstrucción; y a las edificaciones que, sin tener alguna característica especial, se vieran afectadas por la ocurrencia de un siniestro.

Aunque de la lectura de la norma se extrae que se debe construir respetando los actos originales, también se determina que las únicas modificaciones posibles en el marco de una licencia de reconstrucción son aquellas que estén encaminadas a dar cumplimiento a las normas de sismorresistencia y accesibilidad vigentes al momento de la radicación de dicha licencia. En la práctica, la norma resulta insuficiente para tratar las vicisitudes o dificultades que pueden surgir al obtener la licencia que autorice la reconstrucción de un inmueble.
En efecto, la norma no explica cuál es el alcance de la afectación del siniestro, es decir, no existe claridad sobre si la afectación tiene que ser de tal magnitud que ponga en peligro la existencia misma del inmueble o si una afectación de carácter menor es suficiente para dar por cumplido este requisito. Tal situación conlleva a que, ante este vacío normativo, la mera existencia de un siniestro de carácter natural o humano que haya afectado en cualquier medida un inmueble, permita dar paso a la reconstrucción.

La norma también se queda corta cuando se trata de obtener esta modalidad de licencia en una construcción sometida a propiedad horizontal, ya que es muy probable que al momento de introducir las modificaciones estructurales que cumplan con las normas actuales de sismorresistencia y accesibilidad, tales como los mayores tamaños de pasillos y los ductos para el paso de la redes de servicios públicos domiciliarios, se presente una disminución del área privada construida de las unidades privadas que componen la copropiedad, y, por tanto, una variación en los coeficientes de copropiedad de estas.

En conclusión, la reconstrucción es una alternativa viable para aquellos casos en los que no se pretenda ampliar o mejorar el aprovechamiento del inmueble que amenaza ruina. Sin embargo, y dada la falta de claridad de las normas sobre la materia, la misma se torna compleja, razón por la cual pueden elegirse otras modalidades de licencia de construcción cuya reglamentación y ejecución no generen tantas dudas.