Instrumentos de financiación de infraestructura urbana

La Ley 388 de 1.997 introdujo los elementos necesarios para planificar, financiar y ejecutar modelos de ciudad completos, estableciendo no solamente las definiciones legales necesarias, sino un marco legal amplio para su instrumentación.

Para entender este contexto legal es fundamental, en primer término, advertir que para efecto de la planificación local se determinaron los elementos del componente general de los planes de ordenamiento territorial de manera coordinada con las denominadas normas urbanísticas estructurales, que a su vez, constituyen las cargas generales de la ciudad. Estos elementos permiten la llamada planeación de largo plazo, que por supuesto parte del principio de que tanto los planes de ordenamiento territorial, como los demás instrumentos de gestión de suelo (planes zonales, planes parciales, UPR, macro proyectos, etc) son elaborados con una base técnica bien sustentada, para lograr con ello, una ciudad bien pensada.

Dentro de estos elementos estructurales de la ciudad encontramos la estructura ambiental de la ciudad, la malla vial arterial, la infraestructura matriz de los servicios públicos domiciliarios, la infraestructura de transporte público masivo, etc., que constituyen la base fundamental sobre la cual se cimienta una ciudad bien planeada.

Esta infraestructura no puede ser financiada por una parte de la ciudad o de la sociedad, tanto por su valor, como por razones de equidad, pues los beneficiarios de la misma, somos todos los habitantes; razón por la cual, la ley le señaló como instrumentos de financiación, diferentes mecanismos -en su mayoría fiscales- para lograr recuperar equitativamente su costo, como son el impuesto predial, la valorización, la plusvalía y el régimen tarifario de servicios públicos domiciliarios. Sin embargo, la propia ley señaló que pueden establecerse otros sistemas de reparto de cargas y beneficios para esta financiación, creados por los municipios y los distritos, que son competentes en materia de regulación del uso y aprovechamiento del suelo.

Por otra parte, existe otra infraestructura de la ciudad que debe ser financiada, denominada por la ley como carga urbanística local, constituida por la malla vial local, la infraestructura local de servicios públicos, el espacio público para parques zonales o locales, los suelos para la construcción de infraestructura de equipamientos comunales públicos, y en general, todos aquellos que constituyen el urbanismo local. Esta infraestructura, ha señalado la ley, debe ser financiada de manera integral por los urbanizadores, desarrolladores y/o propietarios del suelo sujeto a desarrollo por urbanización.

Bajo este marco legal, varios municipios y distritos han diseñado nuevos marcos de financiación de cargas generales, estableciendo índices de edificabilidad básicos, a los cuales tiene derecho el urbanizador, desarrollador y/o propietario en virtud de la ejecución de las denominadas cargas locales; y a partir de allí, pueden acceder a edificabilidades adicionales, asumiendo de manera voluntaria cargas generales de la ciudad.

Para lograr que estos sistemas sean equitativos, se requiere que los instrumentos de planificación, como los POT, Planes Parciales, macro proyectos, etc, sean diseñados con todos los estudios técnicos necesarios que permitan presupuestar posteriormente tanto el costo de la carga general, como el costo de la carga local; de tal manera, que el índice básico de edificabilidad sea capaz de absorber el valor de la carga local; pero además, estos análisis técnicos deben servir para establecer cuantos metros cuadrados de espacio público por habitante podrá generar este urbanismo bien planificado, y de este modo, concluir cuantos metros cuadrados adicionales por encima del básico es capaz de soportar esa parte de ciudad generando un buen hábitat.

Con estos resultados, aparece entonces un gran instrumento de financiación de carga general, porque con el resultado del mayor potencial de edificabilidad, se puede diseñar un sistema en virtud del cual los desarrolladores y/o propietarios de suelos de carga general, asuman parte del costo de los suelos y la construcción de la carga general, a cambio de obtener mayores índices de edificabilidad que les ofrecen mayor rentabilidad sobre el suelo, con un espacio púbico sustentable y construible.

Tal es el caso del proyecto Ciudad Lagos de Torca, recientemente aprobado por el Alcalde Mayor de Bogotá, un ejemplo magnífico de la incorporación de este instrumento de financiación del desarrollo urbano que garantizará la construcción de malla vial arterial, infraestructura matriz de servicios públicos domiciliarios, el parque metropolitano Guaymaral, infraestructura de trasporte público masivo, y conservación y restauración de los elementos ambientales del territorio, dentro del ámbito del Plan Zonal del Norte (POZ Norte), es decir entre la calle 170 y los límites con Chía y de la Avenida Boyacá a la Carrera 7.

Este proyecto permitirá que tanto los suelos de carga general, como la construcción de la infraestructura, se desarrollen a través de un instrumento fiduciario transparente que controlará el ingreso del suelo, la construcción y financiación de la infraestructura, y la certificación para la edificabilidad, de manera que se cumplan los plazos de ejecución de obras y los presupuestos, como garantía sustancial para la ciudad.

Es fundamental ampliar la aplicación de estos sistemas en todo el país, de una manera justa, equilibrada y trasparente para todos los actores del desarrollo urbano, porque solo aquellos instrumentos donde estén alineados los intereses de la ciudad, los de propietarios, desarrolladores, y sobre todo, los de los ciudadanos, lograrán convertirse en ejemplos vivos de la nueva ciudad ordenada que tanto necesita Colombia.