Incentivos para la renovación urbana

Hay que consolidar un escenario normativo pensado más en el incentivo que en el castigo. Esto con el fin de impulsar el desarrollo de los suelos para proyectos de renovación urbana, donde la inversión privada encuentre una reglamentación a la medida de sus necesidades.

En los últimos años ha hecho carrera la propuesta urbana de la “ciudad de los quince minutos”, entendida como la visión del desarrollo de ciudades que le permite al ciudadano resolver las seis funciones de vivir, trabajar, educarse, curarse, descansar y abastecerse, sin que el desplazamiento caminando o en bicicleta supere este tiempo.

Más allá de la exactitud de este lapso temporal o de la forma de desplazamiento, el concepto destaca soluciones en los usos y eficiencias del tiempo para permitir la generación de distintas centralidades (ciudades dentro de la ciudad) que resuelvan gran parte de las necesidades de sus habitantes sin necesidad de grandes recorridos.

No hay duda de que esta propuesta genera grandes beneficios ambientales, viales, de eficiencia en servicios públicos, de economía para la ciudad, de escalas de administración, de data, de seguridad y, por supuesto, de calidad de vida para los ciudadanos. Esta visión se ha incorporado como principio dentro de la estructura de desarrollo en París, Madrid, Barcelona, Portland y Buenos Aires, entre otras; y en ciudades colombianas como Bogotá, Barranquilla y Medellín.

Mezcla de usos

Este postulado sirve para entender la necesidad de que en los Planes Parciales de Expansión Urbana se incorporen los usos de vivienda, comercio y servicios, además de los dotacionales o institucionales, como una mezcla eficaz para que esos nuevos modelos de ciudad creen un ecosistema urbano que responda a las necesidades de los ciudadanos.

Por otra parte, es clave incorporar estrategias novedosas para que el suelo dentro del perímetro urbano, que son una oportunidad de redesarrollo en aras de lograr eficiencias a través de la transformación de territorios dentro de la ciudad, identificados como “centralidades completas”. Gracias a ellas se mejora la calidad de vida a través de estructuras que responden a las mezclas de usos de suelos, producción de espacio público y edificabilidades necesarias para la “ciudad de los quince minutos”.

En ese sentido, el tratamiento del suelo de renovación urbana debe ser la mejor fórmula de transformación de la ciudad para alcanzar los objetivos de eficiencia en los usos del suelo, lo cual deriva en un reto fundamental para las administraciones locales que tienen en su competencia la función pública del urbanismo y la expedición de las normas de ese uso y aprovechamiento, y la capacidad legal de reglamentar los tributos originados.

Bajo esta premisa, el suelo de renovación urbana se ha manejado con la fórmula de generar una estructura de Planes Parciales de Renovación Urbana para el redesarrollo con limitaciones normativas impuestas desde el mismo Plan de Ordenamiento Territorial, que a su vez impiden propuestas novedosas y específicas para el territorio. También, bajo normas rígidas para la renovación urbana por reactivación o revitalización que, en muchos casos, son insuficientes para atraer la inversión privada.

Este panorama se complementa con una estructura tributaria inflexible en materia de impuestos del suelo, que no genera diferencia para los suelos sujetos a renovación urbana, originando un enorme desequilibrio económico que conduce a una falta de interés adicional en el desarrollo por parte de propietarios y desarrolladores.

Tal situación debe llevar a un escenario normativo que, pensando más en el incentivo que en el castigo, impulse el desarrollo de los suelos para este tipo de proyectos donde la inversión privada encuentre una reglamentación que la invite a preferir el desarrollo de estos suelos frente a otros del territorio. Además, en el cual los compradores de vivienda, comercio, servicios y usos institucionales o dotacionales prefieran proyectos en estos suelos u otros en el territorio municipal o distrital.

El tratamiento del suelo de renovación urbana debe ser la mejor fórmula de transformación de la ciudad para alcanzar los objetivos de eficiencia en sus usos. Es un reto fundamental para las administraciones locales que tienen en su competencia la función pública del urbanismo y la expedición de las normas.

Régimen normativo e incentivos tributarios

Lo primero que se requiere es un régimen normativo urbanístico de los suelos de renovación urbana. Al régimen jurídico del plan parcial solo deben llevarse los territorios de redesarrollo en los cuales sea necesaria –por razones técnicas y jurídicas– la localización de unidades de actuación urbanística para realizar expropiaciones en favor del fideicomiso o la integración inmobiliaria de bienes públicos y privados para la recomposición predial del territorio como consecuencia de la propuesta urbanística. En los demás casos, la renovación debe hacerse mediante una adecuada norma urbanística del sector que permita obtener las licencias de manera directa ante las autoridades correspondientes.

Ni la norma urbanística del plan parcial ni la norma urbanística del sector para la reactivación deben ser consecuencia de una norma rígida del POT, ya que deben ser autónomas y especiales para ese territorio, y responder a las necesidades de los usos, edificabilidades y las cargas que se requieran según el documento técnico de soporte. Esto con el propósito de construir realidades urbanísticas y económicas que permitan, en la práctica, la transformación del sector.

Es precisamente en estas normas que deben crearse incentivos urbanísticos inteligentes que atraigan la inversión, tales como edificabilidades adicionales, usos más abiertos al mercado, áreas especiales de las unidades resultantes, exigencias adecuadas de cupos de parqueaderos o equipamientos multifuncionales, uso de cubiertas, entre otras que, de cara a lograr mejores mezclas de usos, incentiven proyectos modernos y novedosos que a veces la norma impide.

Además, en materia urbanística hay que incentivar los englobes de suelos, como mecanismo para producir las edificabilidades requeridas, pero también como instrumento que resuelva las diferencias catastrales, topográficas y jurídicas que impiden renovar.

Por otra parte, hay que generar incentivos tributarios del orden nacional y local para la renovación. En los primeros el aporte de suelo para proyectos de renovación urbana debería estar exento de la renta por ganancia ocasional, y que los proyectos multifamiliar en renovación urbana tengan, entre otros beneficios a evaluar, un tiempo de exención de renta.

En el nivel local se buscará una tarifa especial del impuesto predial por un periodo determinado, tanto para el suelo que se destine a construcciones de renovación urbana como para las unidades edificadas, de modo que la oferta y la demanda se incentiven. Asimismo, son claves los descuentos en el Impuesto de Industria y Comercio por un periodo para usos comerciales y de servicios en proyectos que se implanten en zonas de renovación urbana; y, entre otros, una tarifa especial en Delineación Urbana.

Por último, es necesario avanzar en materia de servicios públicos, incentivando la generación de áreas privadas destinadas al uso público, entre otras decisiones que permitan cambiar la escala de renovación. Para que esto sea posible se requiere la disposición de los actores a nivel nacional y local que incentiven las intervenciones.