Impuestos inmobiliarios en Colombia: Gestión territorial y convivencia

La tributación inmobiliaria es un pilar fundamental de las finanzas territoriales en Colombia y un factor determinante en la estructuración de proyectos y la planificación patrimonial. Entender su marco normativo, sus principios y sus implicaciones prácticas es crucial tanto para los gobernantes y gestores territoriales como para los contribuyentes.

Con el objetivo de aportar claridad sobre este complejo ecosistema, PGP Abogados, en alianza con la Escuela de Gobernantes de Colombia Líder, organizó el curso web "Gestión territorial y convivencia". La sesión estuvo a cargo de Viviana Africano, directora del equipo Tributario de PGP, y Juan Nicolás Cortés, abogado sénior del mismo equipo, quienes desglosaron los conceptos esenciales y analizaron los tributos de mayor impacto.

A continuación, presentamos un reporte detallado con los puntos clave de sus intervenciones.

Parte 1: Fundamentos de la obligación tributaria

La charla inició estableciendo las bases teóricas que rigen cualquier tributo en el país, un marco indispensable para comprender la naturaleza de cada obligación fiscal.

Los elementos esenciales del tributo

Toda obligación jurídico-tributaria se compone de elementos esenciales que deben estar claramente definidos en la ley. Si falta alguno, no existe el tributo. Estos elementos responden a preguntas básicas:

• Sujeto activo: ¿A quién se le paga? Es el Estado en sus distintos niveles (Nación, departamento o municipio).
• Sujeto pasivo: ¿Quién paga? La persona natural o jurídica que realiza el hecho que origina la obligación.
• Hecho generador: ¿Por qué se paga? Es la acción o situación descrita en la ley que causa el tributo (ej. ser propietario de un inmueble, vender un bien).
• Base gravable: ¿Sobre cuánto se paga? Es el valor monetario sobre el cual se calcula el tributo (ej. el avalúo catastral, el costo de una obra).
• Tarifa: ¿Cuánto se paga? Es el porcentaje o valor que, aplicado a la base gravable, determina el monto del impuesto.

Tipos de tributos: impuestos, tasas y contribuciones

Es un error común usar "impuesto" y "tributo" como sinónimos. El tributo es el género, que se divide en tres especies con finalidades distintas:

1. Impuestos: Son de carácter general y obligatorio. El contribuyente los paga sin recibir una contraprestación directa e inmediata. Su recaudo financia los gastos generales del Estado (ej. impuesto sobre la renta, IVA).
2. Tasas: Se pagan a cambio de un servicio público específico o por la utilización de un bien de dominio público. Existe una relación directa entre el pago y el beneficio recibido (ej. peajes, tasas aeroportuarias, servicios públicos domiciliarios).
3. Contribuciones: Se originan por un beneficio directo que recibe el contribuyente derivado de una obra pública de interés colectivo. Su propósito es financiar dicha obra (ej. la contribución por valorización).

Principios constitucionales que rigen la tributación

La creación y el cobro de tributos no es un acto arbitrario; debe respetar los siguientes principios consagrados en la Constitución:

• Legalidad: No hay tributo sin una ley que lo cree. Solo los órganos de representación popular (Congreso, asambleas y concejos) pueden imponerlos.
• Irretroactividad: Las normas tributarias, por regla general, no pueden aplicarse a situaciones ocurridas antes de su entrada en vigencia, para proteger la seguridad jurídica.
• Equidad y Progresividad: El sistema tributario debe ser justo. Tratar igual a los iguales y desigual a los desiguales. Quien tiene mayor capacidad económica, debe contribuir en mayor proporción.
• Eficiencia: El sistema debe ser simple y generar el menor costo posible tanto para el Estado en su recaudo como para el contribuyente en su cumplimiento.

Parte 2: Análisis de los principales tributos inmobiliarios

Una vez sentadas las bases, los expertos analizaron los tributos con mayor relevancia en el sector inmobiliario.

Impuesto sobre la renta y su relación con los bienes raíces

Se explicó que, aunque el impuesto de renta grava los ingresos y no la propiedad en sí misma, tiene una conexión directa y fundamental con los inmuebles:

• Costo fiscal: El valor por el cual un inmueble se declara puede ser su costo de adquisición o su avalúo catastral. Una actualización catastral no solo afecta el impuesto predial, sino que puede incrementar la base para otros tributos nacionales como el impuesto al patrimonio.
• Ganancia ocasional vs. Renta ordinaria: La utilidad generada en la venta de un inmueble se grava de forma diferente según el tiempo que el propietario lo haya conservado.
• Si el activo se ha poseído por dos años o más, la utilidad se considera una ganancia ocasional, gravada a una tarifa preferencial del 15%.
• Si se ha poseído por menos de dos años, la utilidad se grava como renta líquida ordinaria, con tarifas que pueden llegar hasta el 39% para personas naturales.

Impuesto predial unificado

Este es el tributo municipal por excelencia. Se destacaron sus características:

• Naturaleza: Es un gravamen real, es decir, recae sobre el predio sin importar quién sea el propietario.
• Hecho generador: La propiedad o posesión de un bien inmueble.
• Base gravable: El avalúo catastral fijado por la autoridad competente.
• Impacto del catastro multipropósito: La actualización catastral que se adelanta en el país está generando incrementos sustanciales en los avalúos y, por ende, en el impuesto a pagar. Es crucial saber que los límites legales al aumento del impuesto predial no aplican en la mayoría de los casos de actualización catastral.
• ¿Cómo controvertir el avalúo? La discusión sobre el valor del predio no se debe dar ante la Secretaría de Hacienda municipal, sino directamente ante el gestor catastral correspondiente, a través de una solicitud de revisión catastral.

Contribución por valorización

Este tributo se describió como el mecanismo para financiar obras de interés público que generan un beneficio directo a un grupo de inmuebles:

• Hecho generador: El beneficio obtenido por un inmueble debido a la ejecución de una obra pública.
• Base gravable: El costo total de la obra, el cual se distribuye entre los propietarios de los predios beneficiados.
• Distribución: El monto a pagar por cada contribuyente es proporcional al beneficio recibido y se determina a través de métodos técnicos complejos.

Impuesto de delineación urbana

Este impuesto municipal está directamente ligado al desarrollo de proyectos de construcción:

• Hecho generador: La expedición de una licencia de construcción, ampliación, modificación o adecuación de un inmueble.
• Sujeto pasivo: El propietario del predio.
• Base gravable: El presupuesto o costo total de la obra.
• Forma de pago: Varía según el municipio. En Bogotá, por ejemplo, se paga un anticipo al solicitar la licencia y se realiza una liquidación definitiva al terminar la obra. En otras jurisdicciones, se liquida en un único momento.

Conclusión: un llamado a la planificación y asesoría experta

El evento dejó claro que la tributación inmobiliaria es un campo dinámico y complejo, donde convergen normativas nacionales y locales. Las recientes actualizaciones, como el catastro multipropósito, exigen que los propietarios y desarrolladores actúen de manera proactiva.

Una correcta planificación fiscal y una asesoría experta no solo garantizan el cumplimiento de las obligaciones, sino que permiten optimizar la carga tributaria y defender los derechos de los contribuyentes ante valoraciones o liquidaciones incorrectas.

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En PGP Abogados contamos con un equipo de expertos listo para asesorar en la implementación de estos cambios y en la optimización de su estrategia fiscal. No dude en contactarnos para agendar una consulta.