Impacto patrimonial del nuevo marco normativo para negocios fiduciarios

Unode losprincipalesplanteamientosesbozadospor Felipe Pinilla, socio fundador de PGP en el marcodelreciente eventoorganizado por Camacolbajo el título“Nuevo marco normativo para los negocios fiduciarios”fuequela expedición del Decreto 510de 2026buscóuna delimitaciónde responsabilidades patrimoniales entre constructores y fiduciariasdentro de los proyectos inmobiliarios, que ya estaba clara en la legislacióny que la jurisprudenciavenía teniendo en cuentacon rigor.

Con la interlocucióndeGustavoMartínez, presidente de Alianza Fiduciaria, yFrancisco Duque, director deInvestigación de la Superintendencia Financieraybajo la moderación de Natalia Robayo, directora jurídica de Camacol,planteó tambiénque la imposición deobligacionescomo la de tenerinterventoría,implican una indebidapública en laórbita privada, al pasoque alteralos flujosde caja y el cronograma del desarrollador inmobiliario.

Intervención regulatoria en la autonomía contractual del constructor

Durante su intervención en el foro, Felipe Pinilla enfatizó en que la aplicación del nuevo decreto crea una fricción legal entre lasfacultades del Estado y la gestión privada.En efecto, la normaimpone cargas técnicas al sector edificador acudiendo a facultades de intervención exclusivas para la actividad financiera.

Asimismo, lafigura de la interventoría exigida por la norma —un mecanismo de seguimiento técnico y financiero contratado por el fideicomitente— materializa esta intervención. Durante el panel, Pinilla argumentó que esta obligación genera un choque jurídico en el ordenamiento de la construcción corporativa con las siguientes consecuencias:

• Duplicalos costos asociados a la supervisión técnica exigida por la Ley 1796.
• Ignoralos parámetros operativos de la certificación técnica de ocupación vigente.
• Interfiereen la autonomía de la voluntad privada del desarrollador de proyectos.
• Genera una sobrecarga en los gastos administrativos y fijos del modelo de negocio.

Redefinición de responsabilidades frente al ente de control

Francisco Duque, director en la Superintendencia Financiera, y Gustavo Martínez, presidente de Alianza Fiduciaria, explicaron en la conversación que el decreto busca instituir un ecosistema de información estandarizada. Con esta medida, elobjetivoregulatorio de la norma es evitar que la entidad fiduciaria asuma garantías sobre la terminación material de la obra, logrando así una separación técnica entre el riesgo fiduciario y el riesgo operativo propio de la actividad constructora.

Felipe Pinilla rebatió esta postura recordando a los asistentes que la jurisprudencia comercial de las últimas dos décadas deslinda estas obligaciones con precisión. La relación de consumo financiero protege la destinación del capital aportado, mientras que la relación de consumo ordinario obliga al constructor a entregar el inmueble finalizado.

En este sentido, la división reglamentaria defendida por la Superintendencia produce efectos que alteran la planeación de las empresas:

• Modifica el régimen de responsabilidad civil de las fiduciarias mediante un decreto de intervención.
• Introduce ambigüedad legal frente al Código Civil sobre los esquemas de fijación de precios en la enajenación.
• Obliga a renegociar las matrices de riesgo ante una jurisdicción con reglas previamente asimiladas.
• Desdibuja la confianza técnica que la entidad fiduciaria aporta a los compradores de unidades habitacionales.

Consecuencia estratégica frente al régimen de transición

Ignorar la aplicación del Decreto 510 durante los doce meses detransiciónestablecidos por el mismo cuerpo normativo somete a los desarrolladores a un limbo de interpretación contractual. Aunque dicho régimen faculta a la Superintendencia Financiera para emitir instrucciones secundarias en ese lapso, los negocios celebrados actualmente ya operan bajo las reglas de revelación de datos discutidas en el foro, exigiendo una adaptación inmediata a pesar de la espera por la reglamentación técnica definitiva.

La omisión en la actualización de estos procesos jurídicos deriva en la paralización de giros fiduciarios, conflictos con los adquirentes y sanciones por fallas informativas.En este sentido, laincompatibilidad de algunas disposiciones con la normatividad comercial vigente exige una revisión del diseño contractual de las operaciones de preventa.Por último, laadaptación de los esquemas operativos requiere una reestructuración de los vínculos entre fideicomitentes y sociedades fiduciarias.

Afrontar esta duplicidad normativademandaun blindaje jurídicoque nazcadela concepciónmismadel modelo de negocio, asegurando la viabilidad del proyecto sin comprometer el patrimonio de la compañía desarrolladora.