Impacto patrimonial del nuevo marco normativo para negocios fiduciarios

Uno de los principales planteamientos esbozados por Felipe Pinilla, socio fundador de PGP en el marco del reciente evento organizado por Camacol bajo el título “Nuevo marco normativo para los negocios fiduciarios” fue que la expedición del Decreto 510 de 2026 buscó una delimitación de responsabilidades patrimoniales entre constructores y fiduciarias dentro de los proyectos inmobiliarios, que ya estaba clara en la legislación y que la jurisprudencia venía teniendo en cuenta con rigor.

Con la interlocución de Gustavo Martínez, presidente de Alianza Fiduciaria, y Francisco Duque, director de Investigación de la Superintendencia Financiera y bajo la moderación de Natalia Robayo, directora jurídica de Camacol, planteó también que la imposición de obligaciones como la de tener interventoría, implican una indebida pública en la órbita privada, al paso que altera los flujos de caja y el cronograma del desarrollador inmobiliario.

Intervención regulatoria en la autonomía contractual del constructor

Durante su intervención en el foro, Felipe Pinilla enfatizó en que la aplicación del nuevo decreto crea una fricción legal entre las facultades del Estado y la gestión privada. En efecto, la norma impone cargas técnicas al sector edificador acudiendo a facultades de intervención exclusivas para la actividad financiera.

Asimismo, la figura de la interventoría exigida por la norma —un mecanismo de seguimiento técnico y financiero contratado por el fideicomitente— materializa esta intervención. Durante el panel, Pinilla argumentó que esta obligación genera un choque jurídico en el ordenamiento de la construcción corporativa con las siguientes consecuencias:

• Duplica los costos asociados a la supervisión técnica exigida por la Ley 1796.
• Ignora los parámetros operativos de la certificación técnica de ocupación vigente.
• Interfiere en la autonomía de la voluntad privada del desarrollador de proyectos.
• Genera una sobrecarga en los gastos administrativos y fijos del modelo de negocio.

Redefinición de responsabilidades frente al ente de control

Francisco Duque, director en la Superintendencia Financiera, y Gustavo Martínez, presidente de Alianza Fiduciaria, explicaron en la conversación que el decreto busca instituir un ecosistema de información estandarizada. Con esta medida, el objetivo regulatorio de la norma es evitar que la entidad fiduciaria asuma garantías sobre la terminación material de la obra, logrando así una separación técnica entre el riesgo fiduciario y el riesgo operativo propio de la actividad constructora.

Felipe Pinilla rebatió esta postura recordando a los asistentes que la jurisprudencia comercial de las últimas dos décadas deslinda estas obligaciones con precisión. La relación de consumo financiero protege la destinación del capital aportado, mientras que la relación de consumo ordinario obliga al constructor a entregar el inmueble finalizado.

En este sentido, la división reglamentaria defendida por la Superintendencia produce efectos que alteran la planeación de las empresas:

• Modifica el régimen de responsabilidad civil de las fiduciarias mediante un decreto de intervención.
• Introduce ambigüedad legal frente al Código Civil sobre los esquemas de fijación de precios en la enajenación.
• Obliga a renegociar las matrices de riesgo ante una jurisdicción con reglas previamente asimiladas.
• Desdibuja la confianza técnica que la entidad fiduciaria aporta a los compradores de unidades habitacionales.

Consecuencia estratégica frente al régimen de transición

Ignorar la aplicación del Decreto 510 durante los doce meses de transición establecidos por el mismo cuerpo normativo somete a los desarrolladores a un limbo de interpretación contractual. Aunque dicho régimen faculta a la Superintendencia Financiera para emitir instrucciones secundarias en ese lapso, los negocios celebrados actualmente ya operan bajo las reglas de revelación de datos discutidas en el foro, exigiendo una adaptación inmediata a pesar de la espera por la reglamentación técnica definitiva.

La omisión en la actualización de estos procesos jurídicos deriva en la paralización de giros fiduciarios, conflictos con los adquirentes y sanciones por fallas informativas. En este sentido, la incompatibilidad de algunas disposiciones con la normatividad comercial vigente exige una revisión del diseño contractual de las operaciones de preventa. Por último, la adaptación de los esquemas operativos requiere una reestructuración de los vínculos entre fideicomitentes y sociedades fiduciarias.

Afrontar esta duplicidad normativa demanda un blindaje jurídico que nazca de la concepción misma del modelo de negocio, asegurando la viabilidad del proyecto sin comprometer el patrimonio de la compañía desarrolladora.