Exigibilidad de creación de espacio público en suelo rural colombiano

Según el artículo 37 de la Ley 388 de 1997, “las reglamentaciones distritales o municipales determinarán, para las diferentes actuaciones urbanísticas, las cesiones gratuitas que los propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público en general (…)”, estableciendo la posibilidad de que, en los Planes de Ordenamiento Territorial, se determine la creación de espacio público para los municipios, derivado de las actuaciones urbanísticas. Así las cosas, se ha considerado que tal posibilidad de reglamentación, desde la concepción de la ley como de los decretos reglamentarios a nivel nacional, aplica para los distintos tipos de suelo, esto es, para el suelo urbano, rural y de expansión urbana. Sin embargo, un reciente pronunciamiento de la Jurisdicción Contencioso Administrativa ha precisado su no aplicabilidad al suelo rural.

En efecto, la Sección Primera del Consejo de Estado, mediante sentencia del 26 de mayo de 2022, emitida dentro del radicado No. 25000232400020110088102, confirmó el fallo de primera instancia en virtud del cual se declaró la nulidad del artículo 120 del Decreto Municipal 022 de 2009, de la Alcaldía de Gachancipá, que estableció las cesiones en desarrollos por parcelación en suelo rural y rural suburbano, tras considerar que, a la luz de la Ley 388 de 1997, no existe ningún fundamento que autorice a los municipios a requerir cesiones urbanísticas obligatorias dentro del suelo rural, como sí sucede con el suelo urbano y de expansión urbana.

La decisión establece que, si bien es cierto las entidades territoriales gozan de autonomía para reglamentar el ordenamiento territorial, ella debe ejercerse en el marco de la Constitución y la ley, en este caso, de la Ley 388 de 1997 (y con sujeción a los artículos 13, 14, 15 y 37 de la misma) que no establece norma expresa, como sí lo hace para el caso del suelo urbano y de expansión urbana; lo cual significa que, no existe sustento legal alguno en donde se prevean cesiones urbanísticas por las actuaciones urbanísticas que se lleven a cabo en suelo rural. Asimismo, el Consejo de Estado sustenta tal decisión en que “los desarrollos en suelos rurales cuentan con restricciones que los hacen más gravosos que aquéllos que se llevan a cabo en suelo urbano, a saber, las restricciones de intensidad, densidad y limitaciones de uso; restricciones con las que no cuentan los desarrollos en suelo urbano.”

Finalmente, el alto tribunal consideró que los Decretos Nacionales 3600 de 2007 y 4066 de 2008, que reglamentan aspectos de cesiones urbanísticas en suelos rurales, excedieron los alcances de la Ley 388 de 1997, y consideró viable aplicar la excepción de ilegalidad sobre estas normas.

Conforme a lo anterior, este fallo parte de la base de que el suelo rural, en su totalidad, cuenta con iguales características y restricciones, y no contempla las dinámicas del desarrollo del mismo, en donde pueden presentarse distintas posibilidades de explotación económica que, eventualmente, ameriten como contraprestación a las actuaciones urbanísticas de parcelación, la creación de espacio público para el municipio y la comunidad, dando así aplicación al mandato constitucional de promover la prosperidad mediante equipamientos colectivos e infraestructura de servicios públicos.

Si bien es cierto se trata de una decisión que recae exclusivamente sobre el ordenamiento territorial del municipio de Gachancipá, sienta un precedente judicial para debatir la legalidad de las cesiones urbanísticas en suelo rural de los demás municipios del país.