Este lote no se vende, no se arrienda, no se hipoteca; no se deje estafar

¿Cuántos ciudadanos no hemos visto este aviso, con variados colores, tamaños y ortografía? Sin embargo, dicha medida preventiva, que algunos extranjeros interpretan como necesaria para alejar a los ansiosos compradores de tan escaso producto, ha resultado ineficaz para su fin real: detener a los delincuentes expertos en apropiación ilegítima de inmuebles o lo que en la actividad del desarrollo inmobiliario ya se conoce como el “secuestro” de los inmuebles. Su forma de proceder se ha especializado a tal punto, que hoy, a través de la comisión sistemática de delitos, obstaculizan el desarrollo de la construcción en Colombia, pareciendo un mal imparable. No obstante, existen medidas jurídicas e instrumentos judiciales y administrativos cuyo ejercicio y aplicación por los afectados, urgen para el cese de este flagelo.

Precisamente, frente a este fenómeno económico, social y jurídico imperante en las principales ciudades del territorio nacional, pasamos, brevemente a exponer el marco jurídico existente y señalar el camino, que de transitarse, permite enfrentar las reprochables prácticas y maniobras en uso, extinguiendo el incentivo que genera para la actividad criminal los nefastos precedentes de “negociación” o “pagos” a las personales que han estructurado este tipo de empresa delictiva.

DELITOS QUE AMENAZAN LA PROPIEDAD INMOBILIARIA Y EL LEGÍITMO DESARROLLO URBANÍSTICO Y CONSTRUCTIVO

Las conductas y maniobras desplegadas para lograr la apropiación o “secuestro” de inmuebles, constitutivas de delito, sirven a distintas finalidades y podrían clasificarse en dos grupos:

DELITOS DIRECTOS

El primer paso suele darse a través de la irrupción en el predio calificada como invasión de tierras1 o mediante la violenta perturbación de la posesión sobre el inmueble2, para lo cual las personas dedicadas a esta ilegal actividad planean el acto invasor o perturbador y se valen de la necesidad de personas en estado de indigencia o carentes de refugio para habitar, acudiendo, según la estrategia, a personas con apellido de origen indígena.

A los primeros, los autores intelectuales suelen pagarles con precarios subsidios o menores sumas de dinero, a los segundos le ofrecen la posibilidad de vivir en el inmueble y de pagarles una mensualidad por permanecer allí en nombre de quién luego alegará haber adquirido propiedad o haberle comprado la posesión a quien físicamente se asienta en el terreno.

A las personas con apellido de orígen indígena los convencen de que son herederos de la tierra que históricamente conformó un resguardo indígena que albergó a sus antepasados y que por esa causa, manipulando la especial protección constitucional a la propiedad colectiva indígena, podrían obtener títulos de propiedad o por los menos usufructuar los inmuebles que entran a ocupar.

Luego de haber conseguido los autores intelectuales a las personas que asumen la misión de ingresar para permanecer en el inmueble, sorpresivamente ocupan el terreno, de manera pacífica o con violencia si hay algún tipo de oposición franqueable, y se abre paso la fase de acudir a la ilegal asesoría para oponer frente a las autoridades que son poseedores o que trabajan para el “verdadero” poseedor o propietario del predio.

Así, invaden el predio o perturban la posesión que el dueño o propietario incauto del predio, quien sólo por aviso tardío de los vecinos o con ocasión de la posibilidad cierta de vender o participar en el desarrollo inmobiliario de su propiedad, encuentra que su inmueble se encuentra total o parcialmente ocupado y que quienes allí se encuentran alegan posesión supuestamente adquirida con mucha antelación y exigen para cesar en la ocupación el pago de millonarias sumas de dinero.

El segundo paso, una vez consumada la ocupación y desplegada la acreditación frente a las autoridades de policía de supuestos títulos ancestrales o de “compraventa” de supuestas pacíficas posesiones, es desplegar las actividades a que se refiere la Ley como de usurpación del inmueble3, bien sea apropiándose de todo o parte del mismo o derivando provecho ilícito para el autor o para un tercero, mediante la alteración, destrucción o supresión de mojones, la obtención de Escrituras Públicas y registros fraudulentos en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, para finalmente aprovechar el lote, presionar negociaciones con el legítimo propietario o venderlo por valores inferiores a los del mercado a un tercero interesado en el inmueble que asume conscientemente la posición de riesgo derivada de los antecedentes en el actuar de su vendedor, o lo venden por valores de mercado a incautos inversionistas en propiedad inmobiliaria.

DELITOS “INSTRUMENTO”

Como se advierte de lo hasta ahora expuesto, la empresa criminal que se desarrolla sobre los inmuebles no se limita a la ocupación de hecho del predio, sino que abarca el despliegue de otras actividades que también configuran delito.

En efecto, es común y habitual encontrar que en estos casos se fabrican y utilizan documentos falsos, falsedad que se predica tanto en su materialidad, esto es, la alternación física del cuerpo del documento o en la alteración de firmas, como en su contenido, esto es, que personas que siendo realmente las que comparecen a la creación del documento, insertan información sobre fechas y hechos que no corresponden a la realidad. Dichas conductas se encuadran en los delitos de falsedad material en documento público4 y en falsedad en documento privado5.

Bajo este práctica se alteran físicamente Escrituras Públicas ya existentes o se comparece con documentos falsos de identificación a otorgar Escrituras Públicas en fechas recientes suplantando al verdadero titular de dominio o dueño de los predios y también se crean contratos de compraventa de derechos de posesión, en los que las personas involucradas y utilizadas por los autores intelectuales a la empresa criminal declaran haber sido poseedores del predio por años, juran trabajar para el interesado en aparentar actual pacífica posesión o exhiben copias ilegibles o de transcripciones de manuscritos en las que se tergiversa el original contenido de títulos de inicios del siglo XX o de documentos históricos para alegar propiedad sobre el terreno como causahabientes o herederos de supuestos antiguos propietarios.

Por esta vía, se fabrican y se exhiben todo tipo de contratos por documento privado, aparentes copias auténticas de Escrituras Públicas, certificados sobre folios de matrícula inmobiliaria con soportes magnéticos inexistentes y hasta sentencias de Juzgados que nunca las han proferido, en las que consta la supuesta tradición del inmueble o la declaratoria de derechos que sirva las finalidades de la empresa criminal.

Con los elementos anteriores en sus manos, el autor intelectual continúa la ejecución de su propósito de apropiación ilegal del inmueble o de presión para obtener el pago extorsivo para liberar del “secuestro” al inmueble y devolverlo a su legítimo propietario incurriendo en el delito de uso de documento falso ante las autoridades, tales como Jueces, Fiscales, Registradores de Instrumentos Públicos, entre otros.

Las mismas personas vinculadas a esta rentable actividad criminal o terceros que aparecen con ocasión de las diligencias que adelanta las autoridades o inspectores de policía como primeros respondientes al reclamo que frente a ellos efectúan los verdaderos y legítimos propietarios, se presentan como testigos y declaran conocer y dar fe de la ocurrencia de hechos contrarios a la realidad perpetrando así otro delito denominado en la Ley como falso testimonio al mentirles a las autoridades sobre su condición y las circunstancias de tiempo, modo y lugar relativas a la situación física y jurídica del inmueble.En este entramado, cuando el verdadero y legítimo propietario acude ante el Estado en búsqueda de protección y amparo de sus derechos, los delincuentes dilatan su comparecencia a los procesos, y cuando lo hacen, incurren en fraudes procesales, pues los líderes en la empresa de apropiación ilegal y “secuestro” de inmuebles conocedores de la falsedad y se proponen, al hacer uso de los documentos falsos antes referidos, inducir en error a la autoridad respectiva, con el propósito de obtener una sentencia o decisión policiva que declare la existencia de fingida posesión en su favor o la supuesta titularidad de propiedad alegada por los delincuentes, o la adjudicación por vía de prescripción adquisitiva.

DELITOS DERIVADOS Y CONSECUENCIALES

Paralelo a los anteriores, suelen venir otros delitos que causan graves perjuicios. Primero, tenemos aquellos que atentan contra los recursos naturales y el medio ambiente, para cuya comisión los delincuentes violan la normativa ambiental, destruyendo, inutilizando o ejecutando cualquier conducta que genere daños en los recursos naturales, sin licencia ambiental alguna.

Además, disponen irregularmente los escombros y basuras, efectúan rellenos y no tratan las aguas negras residuales, ocasionando contaminación ambiental y contaminación ambiental por residuos sólidos peligrosos, afectando gravemente el paisaje, la estructura del suelo y su valor comercial, entre otros. Para evadir la justicia, los autores intelectuales hacen que sean las personas que involucran a la empresa criminal para ocupar los inmuebles, quienes cometan estas conductas.

Adicionalmente, y ocasionando un perjuicio mayor a los propietarios, los autores intelectuales prometen “viviendas” a los invasores, quienes las construyen de manera rudimentaria, sin licencia alguna y proceden a la subdivisión y cerramiento ilegal de los lotes, por orden o con la aquiescencia de los autores intelectuales, incurriendo ambos en el punible de urbanización ilegal.

ESTADÍSTICAS

Según la información que reporta la Policía Nacional, en el año 2011, de 501.011 delitos ocurridos en el país, 5.872 se relacionaron con la afectación de la propiedad sobre inmuebles y con la obtención y uso de documentos falsos, es decir, el 1,17%, siendo el Uso de documento falso el de mayor frecuencia.

De estos, casi siempre hubo una cifra mayor de capturas que de comisión de los delitos, lo que seguramente obedece a que los punibles generalmente requieren de la participación de más de una persona en su realización.

Sin embargo, en la violenta Perturbación de la posesión sobre inmuebles y en la Urbanización ilegal, el índice de capturas fue inferior al de comisión de los tipos penales.

Si bien en principio podría pensarse que las cifras no son alarmantes, los delitos en comento siguen ocurriendo, no hay que desconocer la cantidad de conductas punibles no registradas por falta de denuncia de las víctimas y el grave impacto económico y social que las mismas generan; factores que nos llevan a señalar que se requiere, conviene y resulta de utilidad acudir ante las autoridades para hacer frente y frenar el crecimiento de las ya creadas empresas criminales.

COMISIÓN DE DELITOS Y CAPTURAS REALIZADAS EN EL AÑO 2011 

DELITOTOTAL COMISIÓN

TOTAL CAPTURAS13

1. DELITOS CONTRA EL PATRIMONIO ECONÓMICO

Usurpación de inmuebles710Invasión de tierras o edificaciones80117Perturbación de la posesión sobre inmueble5623Otros delitos154.53860.021Subtotal154.681

60.171

1. DELITOS CONTRA LA FE PÚBLICA

Falsificación o uso fraudulento de sello oficial24Circulación y uso de efecto oficial o sello falsificado13Emisión ilegal de efectos oficiales1–Falsedad ideológica en documento público258269Falsedad material en documento público7401.086Obtención de documento público falso1415Uso de documento falso4.7085.053Otros delitos5.2021.759Subtotal10.926

8.189

1. DELITOS CONTRA EL ORDEN ECONÓMICO Y SOCIAL

Urbanización ilegal5–Otros delitos26.4403.280Subtotal26.445

3.280TOTAL GENERAL DELITOS 2011

501.011224.727

LA INTERVENCIÓN DE LA FISCALÍA GENERAL DE LA NACIÓN

Luego de la captura o la denuncia, inicia la actividad investigadora de la Fiscalía General de la Nación, proceso que es recomendable afrontar, a pesar de las dificultades que se puedan presentar.

En primer lugar, el conocimiento de la mayoría de los delitos antes descritos corresponde a los Fiscales Locales, cargo que sólo exige ser abogado y tener dos años de experiencia, pero en el que se investigan delitos como inasistencia alimentaria, lesiones personales y violencia intrafamiliar, entre otros.

Por lo anterior, unos y otros suelen darle menor importancia a temas de extorsión derivada de la invasión y/o usurpación de tierras. Además, para investigar y entender la forma de proceder de los delincuentes, se requiere un especial conocimiento en Derecho Civil, Derecho Comercial (en especial en materia de sociedades comerciales y en contratos mercantiles como el contrato de fiducia) y en Derecho Urbanístico, pues emerge en la indagación e investigación de los delitos la necesidad de conocer y establecer titulación sobre propiedad, ejercicio de posesión e incidencia en el cumplimiento de cargas urbanísticas (generación de espacio público y equipamento comunal público) pago de impuestos y contribuciones etc.

Los incipientes conocimientos de los Fiscales Locales en estas materias genera en la práctica errores o imprecisiones en la tipificación de la conducta, dada la habilidad de los delincuentes para confundir, hacer creer su versión en búsqueda de amparo de supuestos “derechos de una persona de escasos recursos, víctima de las grandes constructoras del país”. Además, es común que el Fiscal considere el caso un tema “meramente civil”, que debe ser resuelto por esa jurisdicción, desconociendo la relevancia que reviste el poder de investigación y juzgamiento en cabeza de la jurisdicción penal.

Para contrarrestar lo anterior, resulta de gran provecho las facultades otorgadas a la Víctima en el Sistema Penal Oral Acusatorio (SPOA), introducido mediante la Ley 906 de 200414, que la considera un interviniente especial dentro del proceso penal, permitiéndole participar activamente en el mismo buscando verdad, justicia y reparación, solicitando pruebas, impulsando la actuación, explicándole al Fiscal los hechos objeto de denuncia y su importancia y gravedad, impugnando decisiones, entre otros, sin que el Fiscal pierda su autonomía en la dirección jurídica de la indagación e investigación de los delitos.

RECOMENDACIONES

A partir de las experiencias exitosas de los casos que han sido confiados por los propietarios de inmuebles y promotores de proyectos urbanísticos e inmobiliarias que han encontrado en la empresa criminal aquí descrita un obstáculo perturbador de su legítima actividad económica, PINILLA GONZÁLEZ & PRIETO ABOGADOS recomienda:

• No vale la pena doblegarse frente a las exigencias económicas de los delincuentes para liberar o desocupar los inmuebles; el pago de sumas de dinero fomenta la práctica ilegal y nada garantiza que una vez efectuado el primer pago no se deba incurrir en pagos adicionales.
• Siempre resulta más seguro y eficiente asumir una defensa en la legalidad de los inmuebles que acceder a negociaciones ilegales que no garantizan la extinción del obstaculización generada por los inescrupulosos invasores.
• En las controversias que se generen y ventilen ante los Inspectores de Policía la defensa de los inmuebles debe concentrarse en demostrar el ejercicio legítimo de la posesión en fechas recientes y previas a los actos de ocupación o invasión por parte de los delincuentes, no en probar la titularidad del dominio o propiedad, pues por mandato Legal las autoridades de Policía no definen la condición de propietario sino el restablecimiento del statu quo en el ejercicio de la tenencia o posesión sobre un inmueble.
• El propietario o legítimo poseedor del inmueble debe enfrentar la irrupción y ataque de los ilegales ocupantes o invasores, con prontitud mediante la presentación de las correspondientes querellas policivas ante las Inspecciones de Policía competentes, debido que los términos de caducidad para ejercerlas son muy cortos, y además mediante la presentación de las correspondientes denuncias penales, pues como se quedó expuesto la agresión perpetrada configura la comisión de pluralidad de delitos.
• Conviene registrar el estado del lote al momento de la invasión o perturbación y cada vez que los perpetradores realicen un cambio en el mismo, tener vigilancia permanente e identificar la contaminación ambiental que se genera.
• La Corte Suprema de Justicia considera que grabar comunicaciones cuando se está siendo víctima de un delito, es “un natural reflejo defensivo”16, por lo que grabar los constreñimientos de los delincuentes es útil a la investigación penal.
• El proceso civil ordinario de reivindicación, derivado de la acción judicial que la Ley otorga al propietario que ha sido despojado de la posesión del bien, siempre será una opción a la cual se debe acudir, sólo en el evento de haber caducado la acción policiva o de haberse agotado la misma en las dos (2) instancias sin éxito, pues la experiencia ha enseñado que la congestión judicial y las demoras procesales que ella genera, constituye un ambiente propicio para alargar la discusión y que la presión de los delincuentes para negociar el “rescate” de los inmuebles gane fuerza.
• Dado que, como expusimos, los autores suelen litigar con mañas y dilaciones, parece imposible contrarrestar sus ataques, sin embargo, vale la pena denunciar los hechos y apoyarse en las autoridades de Policía, pues aquello se convierte en una ventaja para quien actúa estudiosa y jurídicamente, ya que las autoridades suelen terminar reconociendo los esfuerzos honestos, para fallar en Derecho.