Due Diligence y Saneamiento Automático: Claves del Decreto 0765 de 2026 en la Propiedad Rural

El Gobierno Nacional expidió el Decreto 0765 del 15 de julio de 2026 con el propósito de reglamentar el saneamiento de los predios y mejoras adquiridos o transferidos a la Agencia Nacional de Tierras (ANT) para el cumplimiento de los fines previstos en el artículo 31 de la Ley 160 de 1994. Dichos fines, de interés social y utilidad pública, fueron ampliados por el artículo 6 de la Ley 2539 de 2025, facultando a la Agencia para adquirir predios destinados, entre otros propósitos, a beneficiar a las mujeres rurales y campesinas, de conformidad con el diagnóstico y la priorización que realice el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, así como a las juventudes rurales.

Si bien el decreto no modifica los requisitos para el acceso a la tierra ni el régimen de adjudicación agraria, sí incorpora un mecanismo especial orientado a atender una de las principales problemáticas de la gestión predial rural en Colombia: las inconsistencias relacionadas con la titulación, la tradición, la información registral y las características físico-catastrales de los inmuebles.

Saneamiento automático de títulos en la adquisición de tierras rurales

La principal novedad del decreto consiste en el establecimiento de un saneamiento automático de la titulación y la tradición respecto de los predios adquiridos por negociación directa o transferidos a la ANT. Conforme a la nueva regulación, la adquisición produce el saneamiento de los vicios relativos a la titulación y a la cadena de tradición del inmueble, incluso aquellos que lleguen a manifestarse con posterioridad a la adquisición o transferencia. No obstante, el decreto mantiene la posibilidad de ejercer las acciones judiciales o indemnizatorias que procedan conforme a la ley, evitando que el saneamiento implique la desaparición de eventuales responsabilidades frente a terceros. En este sentido, la norma busca armonizar la seguridad jurídica en los procesos de adquisición de tierras con la protección efectiva de los derechos de los terceros que puedan resultar afectados.

Posesión inmediata de predios y gestión de inconsistencias catastrales

Uno de los aspectos más relevantes para la práctica predial es que la ANT podrá asumir la posesión inmediata de los predios adquiridos, sin que sea necesaria una entrega material previa, y posteriormente adelantar los procesos de saneamiento material, jurídico y físico-catastral con cargo a sus propios recursos. Esta disposición busca evitar que las dificultades derivadas de la falta de concordancia entre la realidad física del predio y la información registral o catastral retrasen la incorporación de los inmuebles al patrimonio público.

Precisamente, el decreto reconoce que una parte importante de las contingencias asociadas a la gestión de tierras se origina en problemas relacionados con áreas, cabidas, linderos e identificación predial. Por esta razón, permite que las correcciones físico-catastrales y registrales se adelanten con posterioridad a la adquisición, sin afectar la validez del negocio jurídico inicialmente celebrado.

Desde el punto de vista registral, la norma también introduce mecanismos destinados a facilitar la depuración de la información inmobiliaria. En aquellos eventos en los que sea necesario levantar afectaciones o cancelar cargas sujetas al saneamiento, la Oficina de Registro deberá adelantar las actuaciones correspondientes.

Exclusiones legales al saneamiento y riesgos en el due diligence inmobiliario

Sin embargo, el saneamiento previsto por el Decreto 0765 de 2026 no es absoluto. La regulación establece expresamente diversas exclusiones orientadas a proteger situaciones jurídicas de especial relevancia constitucional y legal.

En consecuencia, para salvaguardar regímenes de protección especial, el saneamiento no operará en los siguientes eventos:

1. Medidas cautelares derivadas de procesos de Justicia y Paz.
2. Medidas o limitaciones asociadas a procesos de restitución de tierras.
3. Medidas de protección patrimonial de población desplazada
4. Afectaciones ambientales o restricciones asociadas a bienes de interés cultural
5. Eventos excluidos por el artículo 61 de la Ley 2294 de 2023 (como la presunción de bien baldío o procesos de clarificación de propiedad)

Desde la perspectiva del análisis predial y del due diligence inmobiliario, el decreto incorpora herramientas que contribuyen a mitigar las contingencias derivadas de defectos históricos en la cadena de títulos. No obstante, ello no exime de la necesidad de realizar una verificación exhaustiva sobre la existencia de procesos de restitución de tierras, restricciones ambientales, medidas de protección del patrimonio cultural, gravámenes o cualquier otra limitación legal que continúe afectando el inmueble.

En síntesis, el Decreto 0765 de 2026 no modifica el régimen de adjudicación de tierras ni redefine los criterios de acceso a la propiedad rural. Su principal aporte radica en la creación de un marco jurídico orientado al saneamiento de las inconsistencias en materia de titulación, tradición, registro y catastro que, de manera histórica, han obstaculizado la gestión predial del Estado. Al habilitar la adquisición y administración de predios aun cuando presenten contingencias físicas o documentales susceptibles de subsanación posterior, el decreto procura fortalecer la capacidad de gestión de la Agencia Nacional de Tierras, sin desconocer las garantías previstas para la protección de los derechos de terceros y de las situaciones jurídicas especialmente amparadas por el ordenamiento jurídico colombiano.