Desafíos de la vivienda turística en Colombia

El auge de los proyectos inmobiliarios destinados a estadías cortas ha obligado a los constructores y promotores de vivienda a replantear la estructuración y comercialización de sus desarrollos. En una reciente publicación en Asuntos Legales, Diego Valderrama, abogado sénior del equipo de Derecho Corporativo de PGP Abogados, analiza la arquitectura legal y los principales desafíos normativos en materia de vivienda turística para quienes desarrollan este tipo de proyectos.

Esta reseña aborda cómo las divergencias normativas inciden directamente en los costos de los proyectos. La falta de reglas uniformes expone a los constructores a sobrecostos respecto de las condiciones técnicas de los proyectos y obliga a los inversionistas a anticipar cargas operativas para no comprometer la viabilidad financiera de sus desarrollos.

Vacíos en los Planes de Ordenamiento Territorial y su impacto en los costos constructivos

En su análisis, Diego Valderrama advierte que el primer riesgo para los promotores y constructores nace de algunos vacíos en los Planes de Ordenamiento Territorial. En ciertos municipios, la clasificación de usos no contempla expresamente la vivienda turística, por lo que no es posible determinar si su tratamiento urbanístico corresponde al uso de servicios o al residencial.

En la práctica operativa, cuando el municipio categoriza la vivienda turística en el régimen de uso de servicios en lugar de uso residencial, el constructor queda sometido a normativas técnicas más exigentes y costosas. Dichas cargas recaen sobre el desarrollador, quien inevitablemente traslada estos incrementos en el presupuesto al precio de venta, afectando el patrimonio del comprador final.

Retos de convivencia y cargas operativas en la propiedad horizontal

La explotación comercial del inmueble impone un segundo obstáculo para el operador del activo, los inversionistas y la copropiedad. El autor detalla que los desarrollos de vivienda turística requieren autorización expresa dentro del reglamento de propiedad horizontal, el documento jurídico que rige las normas de administración y convivencia de la copropiedad. El riesgo central radica en que la asamblea de copropietarios conserva la facultad de modificar o revocar dicha autorización en cualquier momento.

Para quien explota el activo, las obligaciones trascienden el ámbito privado. El operador asume la carga administrativa de inscribirse y renovar periódicamente el Registro Nacional de Turismo (RNT), el sistema estatal de identificación de prestadores de servicios turísticos. El texto anticipa que estas obligaciones podrían endurecerse si se materializan nuevos proyectos que pretenden ampliar la carga regulatoria sobre los operadores de estos inmuebles.

Obligaciones informativas frente al consumidor y proyecciones del mercado

La comercialización de estos desarrollos exige un deber estricto de transparencia frente a los compradores potenciales. El promotor debe diseñar sus campañas publicitarias conforme al Estatuto del Consumidor y las directrices de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC). Toda pieza de promoción debe dejar inequívocamente claro que el inmueble se enmarca en un desarrollo de vivienda turística, mitigando el riesgo de sanciones.

A pesar de que el sector proyecta generar cientos de miles de empleos en el país hacia 2035, el análisis de PGP Abogados constata que la fragmentación regulatoria podría desincentivar la inversión. Los promotores quedan expuestos a interpretaciones contradictorias de las entidades de control, mientras que los consumidores inmobiliarios toman decisiones de inversión sin un marco de referencia estable.

La viabilidad de los esquemas de corta estadía depende de anticipar la incertidumbre regulatoria. En un mercado que aún carece de reglas uniformes, la certeza normativa desde la estructuración del proyecto es condición indispensable para consolidar la vivienda turística como un sector económico robusto. Lo invitamos a leer el texto original de Diego Valderrama en Asuntos Legales para explorar en detalle el alcance técnico de estas figuras.