Derecho real de superficie como instrumento de gestión del suelo

Juan Carlos Velasco, asociado del equipo Urbanístico PGP, publicó en The Legal Industry un artículo sobre el derecho real de superficie y los cambios que introduce el Decreto 1037 de 2026 para hacer viable su aplicación en Colombia.

Más allá de la novedad normativa, el análisis explica por qué esta figura representa una excepción a la concepción tradicional de la propiedad, cómo la creación del subfolio inmobiliario resuelve los retos registrales que habían limitado su uso y de qué manera puede facilitar la financiación de infraestructura, vivienda y equipamientos colectivos, sin que las entidades públicas pierdan la propiedad del suelo.

Conozca el artículo completo:

Si bien el Derecho Real Accesorio de Superficie ya había sido incorporado al ordenamiento jurídico colombiano, principalmente mediante la Ley 2079 de 2021 y la Ley 2294 de 2023, su aplicación estaba limitada por la ausencia de reglas claras sobre su estructuración jurídica, urbanística, financiera y registral.

El Decreto 1037 de 2026 viabiliza la aplicación de esta figura, facilitando el aprovechamiento económico de bienes públicos, la financiación de infraestructura, la promoción de vivienda y el desarrollo de equipamientos colectivos.

I. Un desafío a la concepción clásica de la propiedad

El Derecho de Superficie introduce una excepción al paradigma de indivisibilidad jurídica existente entre un lote y la construcción que lo accede. Esta figura permite una separación jurídica temporal entre la propiedad del suelo y la propiedad de las construcciones.

La regulación de este derecho real permite que, mientras una entidad pública conserva el dominio sobre su inmueble, un particular adquiera la facultad de usar, gozar y disponer (en determinadas circunstancias) de las edificaciones desarrolladas sobre el mismo, sin que ello implique transmisión del dominio del terreno.

La temporalidad constituye uno de los elementos esenciales del contrato. Vencido el plazo contractual, las edificaciones revierten automáticamente al propietario del suelo, sin lugar a compensación económica a favor del particular.

Pese a las ventajas conceptuales del derecho de superficie, su utilización en Colombia enfrentaba obstáculos estructurales asociados al sistema registral inmobiliario.

La razón es sencilla. El sistema colombiano fue diseñado sobre la idea de que cada inmueble cuenta con un folio de matrícula inmobiliaria que refleja integralmente su situación jurídica. La existencia de una construcción separada de la titularidad del suelo resultaba difícil de encajar dentro de esa arquitectura registral.

II. El subfolio inmobiliario

La solución fue la creación del denominado subfolio inmobiliario.

Un folio derivado y accesorio que se habilita dentro del folio del inmueble base con el propósito de individualizar registralmente las unidades construidas bajo el amparo del derecho de superficie. Así, las edificaciones desarrolladas por el superficiario adquieren una identificación registral autónoma sin necesidad de crear un inmueble independiente ni alterar la titularidad pública del suelo.

La figura genera un equilibrio atractivo para los actores involucrados. El inversionista obtiene un activo registrable y susceptible de financiación; la entidad pública conserva la propiedad del terreno; y los terceros disponen de mecanismos de publicidad que permiten conocer el alcance de los derechos constituidos.

La reglamentación desarrolla integralmente el ciclo de vida del derecho. Primero se constituye mediante escritura pública y registro; posteriormente se habilitan los subfolios de las construcciones y unidades superficiarias; durante la vigencia del contrato pueden registrarse gravámenes y limitaciones al dominio; finalmente, una vez extinguido el derecho, las edificaciones revierten al Estado, los subfolios se cancelan y desaparecen las afectaciones registrales existentes.

III. Una herramienta de financiación para el desarrollo urbano

La figura permite a la entidad pública extraer rentas de suelo público conservando su propiedad, recibir una contraprestación por el aprovechamiento económico del área aprovechable y convertirse en propietario de las construcciones al finalizar el contrato.

Al privado, el esquema le reduce significativamente los costos asociados a la adquisición del suelo, lo que le permite concentrar la inversión en el desarrollo y explotación del proyecto. La existencia de un derecho registrable y susceptible de gravamen facilita, además, los mecanismos de financiación.