Demandas inmobiliarias: prevalencia de la licencia sobre el uso

Una copropiedad en Cartagena demandó a una constructora, a profesionales vinculados al proyecto y a otras personas relacionadas con su desarrollo, atribuyéndoles responsabilidad por supuestos defectos constructivos, incumplimientos normativos y diferencias entre lo licenciado y lo construido. La pretensión económica superaba los $6.114 millones, más indexación. Pero el problema no era solo el monto: si el juzgado validaba la tesis de que el edificio presentaba fallas graves, el efecto iba mucho más allá de una condena patrimonial. Se habría consolidado judicialmente un criterio capaz de abrir la puerta a nuevas reclamaciones contra los mismos demandados, afectar la reputación técnica y comercial de quienes participaron en el proyecto y sentar un precedente sobre la forma de evaluar el cumplimiento normativo de desarrollos similares. El equipo de Litigios de PGP Abogados que trabajó en el caso logró la absolución total de los demandados y la condena en costas a la parte demandante —es decir, la copropiedad fue obligada a asumir los gastos judiciales del proceso que ella misma inició—.

¿Qué pasa cuando una demanda por defectos de construcción aplica estándares técnicos que no corresponden a la licencia original?

La demanda se presentaba como un caso de responsabilidad civil por defectos constructivos. Pero al analizar su estructura, el problema de fondo era otro.

Una porción central de la reclamación partía de la premisa de que al edificio debían exigírsele estándares técnicos correspondientes a un uso diferente al que fue aprobado en la licencia de construcción. El proyecto había sido licenciado como uso residencial multifamiliar —una clasificación conocida en la normativa técnica colombiana como R2—, pero la copropiedad sostenía que los parámetros aplicables debían ser otros, derivados de la explotación posterior del inmueble para vivienda turística de rentas cortas, una actividad con exigencias técnicas distintas. Esa diferencia no era un detalle menor: de ella dependía qué normas técnicas servían de referencia para evaluar si existían o no las fallas alegadas.

A eso se sumaba un segundo problema. La demanda dirigía pretensiones contra personas que habían participado en el proyecto como representantes legales de sociedades, como asesores o como profesionales vinculados a funciones técnicas específicas, sin que existiera un vínculo jurídico directo que los obligara, a título personal, a responder por lo reclamado. La reclamación, en otras palabras, no solo tenía un problema de sustento técnico, sino también de estructura: estaba dirigida contra personas que no eran, jurídicamente, los llamados a responder.

Cómo desmontar una demanda de responsabilidad civil por supuesta ruina cuando el dictamen pericial parte de información inexacta

El equipo de Litigios de PGP Abogados construyó la defensa desde dos frentes simultáneos.

El primero consistió en cuestionar la legitimación en la causa por pasiva de los demandados. En términos prácticos, esto significa demostrar que las personas contra quienes se dirigía la demanda no eran quienes debían responder por lo reclamado. La defensa acreditó que varios de los demandados habían actuado en representación de personas jurídicas o dentro de funciones técnicas delimitadas, sin que ello generara una obligación personal frente a las pretensiones de la copropiedad. El juzgado acogió esa tesis y concluyó que, respecto de esos demandados, no existía legitimación para vincularlos al proceso.

El segundo frente fue reubicar la discusión técnica en el terreno correcto. La defensa sostuvo, y probó a través de dictámenes periciales, que el cumplimiento técnico de la edificación debía evaluarse con base en la clasificación de uso aprobada en la licencia —residencial multifamiliar, R2— y no con base en la destinación posterior que los copropietarios le hubieran dado al inmueble. Ese argumento desplazó la referencia normativa sobre la cual se había construido buena parte de la reclamación.

El punto de inflexión del caso llegó cuando el juzgado cuestionó el dictamen pericial aportado por la copropiedad. PGP alertó al despacho sobre el hecho de que ese dictamen se basaba en información inexacta o desactualizada y que no había tenido en cuenta una modificación del licenciamiento. Esa omisión debilitó las conclusiones técnicas que soportaban la totalidad de la reclamación. Con ese análisis resuelto, la sentencia concluyó que no se probaron los presupuestos de la responsabilidad civil alegada: no se acreditó la existencia de ruina ni de amenaza de ruina del edificio —que era el presupuesto central del régimen jurídico invocado por la contraparte—.

Qué gana una constructora absuelta: reputación, operación y posición en el mercado

La sentencia de primera instancia absolvió a la constructora y a los demás demandados de la totalidad de las pretensiones. La copropiedad fue condenada en costas, lo que en la práctica significa que debe asumir los gastos del proceso judicial que ella misma inició.

La decisión implica que se probó la inexistencia de fallas estructurales, de amenaza de ruina o de una responsabilidad derivada del diseño, la construcción o el licenciamiento del edificio. Para la constructora y los profesionales involucrados, esto se traduce en la eliminación de una contingencia patrimonial que superaba los $6.114 millones, la protección de su historial técnico frente al mercado y la reducción del riesgo de que esta reclamación sirviera de base para demandas posteriores por parte de terceros o de la misma copropiedad bajo argumentos similares.

La decisión también dejó respaldada una tesis con relevancia directa para el sector: que el cumplimiento técnico y normativo de una edificación debe evaluarse conforme al uso y alcance con el que fue aprobada la licencia, y no a partir de usos posteriores que los propietarios o la copropiedad le den al inmueble.

Este escenario se repite en el sector de la construcción colombiano: copropiedades que inician reclamaciones por supuestos defectos constructivos partiendo de una premisa técnica que no corresponde a las condiciones bajo las cuales el proyecto fue licenciado y construido. Cuando la referencia normativa sobre la que se apoya un dictamen pericial es incorrecta, toda la estructura probatoria que se edifica sobre ella queda comprometida.

La estrategia de defensa aplicada en este caso —cuestionar simultáneamente la legitimación de los demandados y la base técnica de la reclamación— tiene un alcance que trasciende esta controversia. En un mercado donde la explotación de inmuebles para rentas cortas se ha expandido, la distinción entre el uso licenciado y el uso posterior es un eje sobre el cual se definirán cada vez más controversias entre copropiedades, constructoras y profesionales del sector. Ubicar esa distinción en el centro del debate no es solo una herramienta de defensa judicial: es una forma de proteger la seguridad jurídica de quienes diseñan, construyen y licencian proyectos inmobiliarios en Colombia.