Demanda por defectos estructurales y desvalorización de inmuebles: ¿cómo defenderse?

Un grupo de copropietarios de un Edificio ubicado en una importante zona de la ciudad demandaron a la constructora por supuestos defectos estructurales, alegando que el edificio tenía un asentamiento diferencial que comprometía su estabilidad y había desvalorizado sus apartamentos y, como consecuencia reclamaban cuantiosas sumas por daño emergente y daños morales.

En virtud de lo anterior, la constructora enfrentaba dos riesgos: una cuantiosa condena económica de alto impacto y un golpe a su reputación que cuestionaría sus estándares técnicos.

El equipo de Solución de Controversias, Litigios y Arbitraje de PGP Abogados articuló una defensa técnica basada en la inexistencia de los presupuestos necesarios para declarar la responsabilidad civil del constructor.

¿Qué elementos desvirtúan la responsabilidad civil de un constructor?

La estrategia se centró en demostrar, técnica y jurídicamente, que no existían defectos que comprometieran la estabilidad de la edificación ni pruebas de la desvalorización alegada. La defensa incluyó:

• Contraste de los planos actualizados frente a los refuerzos estructurales efectivamente ejecutados.
• Verificación del cumplimiento estricto de la normativa técnica aplicable a asentamientos diferenciales.
• Desestimación de la supuesta desvalorización por la ausencia de pruebas de mercado idóneas.
• Aplicación de la jurisprudencia que regula la garantía decenal de estabilidad de la obra.

¿Cuándo un peritaje técnico es insuficiente para probar fallas estructurales?

El punto de inflexión ocurrió por la valoración judicial de la prueba pericial en primera y segunda instancia. Se evidenció que los dictámenes aportados por los demandantes presentaban inconsistencias metodológicas y utilizaban información técnica desactualizada.

En dicho sentido, se concluyó que los documentos aportados por la contraparte no cumplían con los estándares necesarios para sustentar una "amenaza de ruina". En contraste, los dictámenes de la defensa demostraron que los asentamientos registrados se encontraban dentro de los parámetros permitidos por la ingeniería.

Finalmente, el Tribunal Superior de Bogotá concluyó que no se acreditaron los elementos esenciales de la responsabilidad civil, rompiendo la narrativa de daño estructural planteada por los propietarios.

¿Qué se logra con una sentencia absolutoria en segunda instancia?

La confirmación íntegra de la sentencia absolutoria protege la operación del constructor y establece un precedente sobre el rigor probatorio en litigios de construcción e ingeniería civil. Los resultados del proceso son:

• Absolución total de pretensiones por daño emergente y daños morales.
• Condena en costas a la parte demandante por la improcedencia de la acción.
• Ratificación judicial de la seguridad y estabilidad estructural del inmueble.
• Protección de la reputación técnica de la constructora frente al mercado inmobiliario.

La responsabilidad civil del constructor exige una prueba técnica incuestionable sobre la falla estructural, es decir que, los asentamientos normales de una obra o las percepciones estéticas no constituyen un incumplimiento de la garantía de estabilidad.

En suma, la disciplina en la ejecución de la obra y el rigor en la práctica probatoria son las únicas garantías para neutralizar reclamaciones que carecen de fundamento técnico.