Del desastre a la reconstrucción: Decreto 1422 y ordenamiento territorial

El pasado 20 de agosto de 2026, analizamos el marco jurídico que se venía configurando para la reconstrucción posterior al sismo del 10 de agosto y advertimos que la declaratoria de desastre no podía entenderse como una autorización general para apartarse del ordenamiento jurídico.

El Decreto 1422 de 2026, expedido recientemente el 17 de septiembre, constituye un desarrollo de este régimen excepcional, al establecer medidas transitorias en materia de vivienda, hábitat y ordenamiento territorial orientadas a facilitar la atención de la crisis y la recuperación de las zonas afectadas.

Con este nuevo decreto, varias de las facultades extraordinarias que hasta ahora se encontraban planteadas de manera general adquieren herramientas concretas de aplicación. Al mismo tiempo, la regulación permite precisar algunas de las incógnitas que habían quedado abiertas y plantea nuevos interrogantes sobre la manera en que estas medidas deberán implementarse.

1. Objeto y ámbito de aplicación

Estas disposiciones aplican exclusivamente en los departamentos delimitados por los Decretos 1261 y 1348 de 2026 y cobijan a las personas cuya afectación directa esté acreditada por el Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres, esto es en Valle del Cauca,Antioquia, Bolívar, Caldas, Caquetá, Cauca, Chocó, Cundinamarca, Huila, Nariño, Norte de Santander, Quindío, Risaralda, Santander, Sucre, Tolima y Valle del Cauca.

2. Soluciones habitacionales y subsidios

Uno de los primeros ámbitos en los que interviene el decreto es el acceso a soluciones habitacionales para las familias afectadas.

Hasta finalizar la vigencia fiscal de 2027, el Ministerio de Vivienda podrá flexibilizar los requisitos y condiciones operativas para la asignación de subsidios familiares de vivienda, sin necesidad de someter los actos a Función Pública ni requerir a Prosperidad Social para la focalización.

Adicionalmente, hasta finalizar 2029 se permite la concurrencia de subsidios otorgados por las Cajas de Compensación, Fonvivienda, las entidades territoriales y el Fondo Nacional de Gestión del Riesgo. Esta concurrencia podrá cubrir hasta el 100 % del valor de la solución habitacional, sin generar doble financiación.

3. Facultades excepcionales de ordenamiento territorial

El segundo gran componente del decreto está relacionado con el ordenamiento territorial, pues durante un periodo de cuatro años, los alcaldes de esos territoriosa podrán ajustar los POT mediante un procedimiento excepcional. Entre otras reglas, si el concejo municipal o distrital no adopta una decisión dentro de los 45 días previstos, el alcalde podrá adoptar el ajuste mediante decreto.

Estas facultades permiten modificar usos del suelo, tratamientos, volumetrías y cargas con el propósito de facilitar la localización de población damnificada.

También se autoriza la incorporación al perímetro urbano de determinados suelos rurales, suburbanos o de expansión urbana destinados a vivienda de las personas afectadas. Para ello deberán cumplirse condiciones relacionadas, entre otras, con la disponibilidad de acueducto, alcantarillado y movilidad.

No obstante, estos suelos no podrán estar ubicados en zonas de amenaza alta no mitigable, áreas de protección ambiental ni corresponder a terrenos de las clases agrológicas I, II o III.

Lo anterior con la precisión de que los ajustes excepcionales, cambios de uso o incrementos de edificabilidad realizados bajo este régimen no constituirán hechos generadores de participación en plusvalía.

4. Reconstrucción, legalización y renovación urbana

El decreto incorpora igualmente instrumentos destinados a acelerar la recuperación física de las zonas afectadas.

En los predios urbanos consolidados en los que se adelanten proyectos de reconstrucción de edificaciones podrá reconocerse una mayor edificabilidad. Cuando se trate de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, esta posibilidad requiere la aprobación del 70 % de los coeficientes. En los casos de gestión asociada, el desarrollo deberá realizarse mediante patrimonios autónomos.

Esta disposición resulta especialmente relevante porque conecta las herramientas excepcionales de reconstrucción con las decisiones que deben adoptar las copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal. En la práctica, la recuperación de una edificación afectada por el sismo no dependerá únicamente de las reglas urbanísticas, sino también de los mecanismos de decisión propios de la PH.

En materia de renovación urbana, el decreto permite el licenciamiento directo, sin necesidad de plan parcial, en áreas de renovación urbana delimitadas por el alcalde, siempre que se verifiquen las condiciones correspondientes de riesgo, patrimonio y disponibilidad de servicios públicos.

En el ámbito rural, las soluciones habitacionales construidas mediante sistemas prefabricados podrán ejecutarse durante un periodo de dos años sin tramitar licencia de construcción, aunque deberán cumplir las normas de sismorresistencia.

5. Flexibilización del licenciamiento y trámites especiales

Por otro lado, el decretro le permite a las autoridades suspender los términos de determinados trámites de licenciamiento hasta por 50 días hábiles acumulados, incluyendo los relacionados con la revalidación, el silencio administrativo y la firmeza de las decisiones.

Asimismo, cuando los curadores urbanos enfrenten un incremento súbito de solicitudes, podrán solicitar a la alcaldía que asuma determinados trámites, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el decreto.

Estas disposiciones evidencian uno de los propósitos centrales del régimen excepcional, el cual es, reducir tiempos y cargas administrativas para permitir una respuesta más rápida frente a la emergencia.

6. El límite que permanece: gestión del riesgo y sismorresistencia

Si hay una conclusión que atraviesa tanto el análisis publicado el 20 de agosto como el régimen introducido por el Decreto 1422, es que la excepcionalidad no elimina las reglas de gestión del riesgo ni las exigencias de seguridad estructural.

Modificar un POT no permite habilitar suelos incompatibles con las condiciones de riesgo, aumentar la edificabilidad no autoriza a desconocer las exigencias técnicas de construcción, eliminar un plan parcial no implica prescindir de la planificación necesaria, y eximir de licencia a determinadas viviendas prefabricadas no las excluye del cumplimiento de las normas sismorresistentes.

Tampoco la existencia previa de una vivienda supone un derecho automático a reconstruirla en el mismo lugar.

En ese sentido, la excepcionalidad debe entenderse como una herramienta para acelerar una recuperación segura, no para reproducir las condiciones de vulnerabilidad que el sismo puso en evidencia.

7. Un régimen extraordinario que también plantea preguntas de transición

El carácter temporal del Decreto 1422 plantea además interrogantes respecto de los proyectos que se estructuren durante la vigencia del régimen excepcional pero cuya ejecución se prolongue posteriormente.

Para propietarios, constructores y entidades territoriales será necesario identificar con precisión cuáles son los actos que deben adoptarse durante la vigencia de las medidas, cuándo se entiende consolidada una determinada situación jurídica y qué reglas resultarán aplicables a los proyectos cuya ejecución continúe después de terminado el régimen extraordinario.

Esta dimensión temporal puede adquirir especial importancia en proyectos de gran escala.

La reconstrucción de un edificio, la modificación de un POT o el desarrollo de un nuevo sector urbano pueden requerir varios años, mientras que las facultades excepcionales tienen una duración limitada.

Por ello, la estructuración jurídica de los proyectos deberá considerar no solamente las reglas vigentes al momento de su formulación, sino también el régimen de transición y las condiciones que determinen su permanencia en el tiempo.

Esta cuestión será particularmente relevante para determinar qué actuaciones quedan amparadas por el régimen excepcional y cuáles deberán sujetarse posteriormente a las reglas ordinarias.