Contrastes entre la visión judicial y arbitral de la responsabilidad fiduciaria inmobiliaria

Felipe Pinilla, socio fundador de PGP, participó en una entrevista en vivo para el programa de educación económica y financiera Fiducia 360, organizado por la Fundación Ábacos y la Universidad de los Andes. Este programa capacita a jueces civiles y magistrados sobre las figuras fiduciarias en perspectiva de la administración de justicia.

Según las cifras reportadas por la Superintendencia Financiera de Colombia, el mercado colombiano registra activos inmobiliarios sometidos a fiducia mercantil por un valor de 116 billones de pesos. Este volumen de capital obedece a un proceso de estructuración donde el modelo fiduciario permite articular los intereses de desarrolladores, entidades financieras y adquirentes, excediendo las facultades del contrato de promesa de compraventa tradicional. En su segunda sesión, el programa Fiducia 360 abordó el marco jurídico de la construcción y el régimen de protección al consumidor aplicable a este modelo.

¿Por qué la fiducia mercantil condiciona la viabilidad constructiva?

El incremento del patrimonio autónomo coincide con la expedición de normas regulatorias sobre vivienda desde el año 2000. Aunque la constitución de fideicomisos carece de obligatoriedad legal para edificar, su aplicación gestiona los flujos de recursos bajo reglas de destinación específica. La fiduciaria organiza una serie de obligaciones que confieren factibilidad a los desarrollos a largo plazo, imponiendo una barrera de separación estricta entre las funciones del constructor y las atribuciones de la fiduciaria.

¿Cuál es la interpretación judicial predominante sobre la responsabilidad fiduciaria?

El escrutinio de 76 sentencias emitidas entre 2000 y 2026 demuestra la configuración de una línea jurisprudencial consolidada en la jurisdicción ordinaria. Un total de 74 decisiones dictaminan que la sociedad fiduciaria compromete su patrimonio exclusivamente ante errores u omisiones de conducta derivados de su encargo. Frente a deficiencias constructivas, la judicatura exime a la entidad fiduciaria si esta acredita el cumplimiento de sus deberes de consejo profesional, advertencia y suministro de información a los promitentes compradores.

¿Qué inconsistencias interpretativas persisten en los tribunales arbitrales?

Contrario a la homogeneidad de la justicia ordinaria, dos laudos arbitrales emitidos en este mismo periodo evitaron sancionar a las sociedades fiduciarias reduciendo su labor a la de un simple convidado de piedra encargado del trámite documental. Estas providencias atípicas omiten el rigor del mandato fiduciario integral, el cual impone el deber de aportar profesionalidad y seguridad, sin subrogar a la fiduciaria en la materialidad de la obra arquitectónica.

El análisis de 76 sentencias hecho por Pinilla muestra que, aunque la justicia ordinaria suele eximir a las fiduciarias frente a fallas constructivas, si estas prueban su diligencia informativa y el ejercicio de su profesionalismo, algunos tribunales arbitrales se apartan de esta línea y deciden no sancionarlas al reducirlas a la figura de meras tramitadoras documentales.