Buena fe y protección de activos inmobiliarios ante fraudes

Adquirir un activo inmobiliario implica mitigar riesgos estructurales, especialmente cuando el historial de tradición del bien oculta transacciones ilícitas. En el artículo de Luisa Fernanda Rodríguez, publicado en Ámbito Jurídico, se examina la dualidad procesal que enfrenta un comprador al momento de defender su patrimonio. La abogada expone cómo el concepto de buena fe muta de forma radical dependiendo de si el caso se dirime en la jurisdicción penal o mediante una acción de extinción de dominio.

La presunción de buena fe en el ámbito penal

La buena fe en materia penal está asociada a la ausencia de dolo o mala intención y no exige, en principio, un comportamiento exhaustivo de verificación por parte del adquirente.

Según la Constitución Política, la buena fe implica la convicción de estar obrando legítimamente en cualquier actuación.

Sin embargo, en un proceso penal por presunto fraude inmobiliario, la buena fe se presume, mientras que en un proceso de extinción de dominio se requiere la certeza sobre la existencia de la buena fe “exenta de culpa”.

De esta manera, en materia punible, la buena fe se aplica como una presunción a favor del adquirente o tercero, lo que significa que se parte de la premisa que este obró correctamente mientras no se pruebe lo contrario.

Límites de la presunción y restitución de derechos

No obstante, dicha presunción no garantiza la conservación del dominio sobre el bien, debido a que prevalecen los derechos de quien fue despojado fraudulentamente de la titularidad o de la posesión del inmueble, según el caso.

Es por ello que, de lograrse probar al interior del proceso penal la falsedad de los títulos o registros, el juez de conocimiento podrá ordenar su cancelación para que la propiedad o posesión regrese a quien le hubiere sido arrebatada ilícitamente.

En este contexto, un tercero que adquiere un bien sin conocer la ilicitud en su tradición puede alegar su buena fe, siempre que no existan indicios de participación en un delito o de negligencia grave, al tiempo que al Estado le corresponde la carga de probar la existencia de una conducta punible y la responsabilidad del acusado, sin desconocer los derechos de ese tercero de buena fe.

Así, la buena fe en materia penal está asociada a la ausencia de dolo o mala intención y no exige, en principio, un comportamiento exhaustivo de verificación por parte del adquirente.

El rigor probatorio en la acción de extinción de dominio

Caso contrario ocurre en materia de extinción de dominio, pues el legislador incorporó un criterio cualificado al principio constitucional de la buena fe en la norma procesal aplicable, al supeditar su presunción a la exigencia que tiene el adquirente de probar su diligencia y prudencia, esto es, su buena fe exenta de culpa o cualificada, como única herramienta posible para proteger su derecho a la propiedad.

Lo anterior implica que, aun cuando se configuren las causales para la procedencia de la acción de extinción del dominio sobre un inmueble, la misma no debería prosperar cuando este se encuentre en cabeza de un tercero que logre demostrar rigurosamente su buena fe exenta de culpa.

De allí que la carga demostrativa de la diligencia recae sobre el adquirente o tercero, quien debe probar que su ignorancia sobre el origen ilícito del bien era justificable e imposible de superar frente a las circunstancias concretas y no producto de su negligencia.

Diferencia fundamental en las obligaciones del adquirente

En conclusión, es clara la diferencia entre la buena fe que se presume en el proceso penal y la buena fe exenta de culpa que debe ser probada en la acción de extinción de dominio, pues mientras en aquel el individuo es protegido mediante el poder punitivo del Estado, en este se impone la obligación al adquirente de probar su diligencia y su plena observancia al deber objetivo de cuidado.