Bogotá ajusta norma sobre transferencia de derechos de construcción para fortalecer conservación ambiental

En un esfuerzo por equilibrar el desarrollo urbano con la protección ambiental, la Alcaldía de Bogotá alista una modificación clave al régimen de transferencia de derechos de construcción. El nuevo proyecto de decreto busca ajustar las reglas del juego para quienes construyen y para quienes conservan suelo ecológico, impactando directamente al sector inmobiliario y a los propietarios de predios en zonas protegidas.

El equipo de Medio Ambiente y Servicios Públicos identificó aspectos clave del proyecto normativo que deben ser considerados por el gremio:

Artículo 1

Establece para qué fines puede el Distrito usar el mecanismo de Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo (en adelante “TDCyD”). Este mecanismo permite que los derechos de construcción (m² edificables) que corresponden a predios en zonas de protección ambiental, no edificables, se trasladen a zonas receptoras donde sí se puede construir, a cambio de que esos predios sean entregados al Distrito para conservación.

Sería conveniente establecer con claridad las destinaciones específicas de los recursos, ya que la falta de definición puede generar incertidumbre sobre la proporción que se asignará efectivamente a actividades de restauración, frente a la que se utilizará para cubrir costos administrativos. Esta ambigüedad podría afectar la confianza en el instrumento y su efectividad en el cumplimiento de los objetivos ambientales.

Artículo 2

Condiciona la cantidad de derechos transferibles, por lo que cuanto mejor conservado esté el predio, mayor será el número de metros cuadrados de construcción que podrá obtener su propietario y transferir al sector construcción. Además, predios con sanciones ambientales también pueden ser adquiridos por la autoridad ambiental.

Es positivo que se introduzcan criterios técnicos objetivos que promuevan la conservación real del suelo, lo cual brinda mayor tranquilidad y legitimidad al instrumento. Sin embargo, también se genera incertidumbre para los constructores respecto al número de derechos disponibles en el mercado, ya que estos dependen del estado ecológico de predios que escapan a su control. Esta situación puede dificultar la planeación financiera de los proyectos y provocar desequilibrios entre la oferta y la demanda de certificados.

Artículo 3

Regula las alternativas para la adquisición de predios en zonas generadoras mediante TDCyD. Este artículo mantiene dos mecanismos ya existentes: (i) la oferta voluntaria del propietario a la Secretaría Distrital de Ambiente, con posterior comercialización de los derechos mediante subasta, y (ii) la oferta conjunta entre el propietario del predio y el promotor de un proyecto en zona receptora, tras una negociación directa. Como novedad, introduce una tercera modalidad: la emisión anticipada de certificados por parte de la Secretaría de Ambiente, la cual podrá generar y subastar estos derechos sin necesidad de haber adquirido previamente un predio. Los recursos obtenidos se destinarán posteriormente a la compra de suelo, procesos de restauración ecológica y cobertura de costos operativos, a través de un mecanismo fiduciario gestionado por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano.

En relación con este artículo, se puede identificar que, si bien flexibiliza el acceso a certificados, permite anticipar recursos y reduce la dependencia de procesos prediales complejos, también plantea ciertos desafíos. La emisión de certificados sin un respaldo predial inmediato puede generar riesgos financieros y jurídicos en caso de no lograrse posteriormente la adquisición del suelo correspondiente. Además, introduce un componente especulativo que podría afectar la estabilidad del mercado.

Artículo 4

Introduce un parágrafo según el cual si un propietario entrega su predio al Distrito, pero no logra vender los certificados asignados tras dos subastas, el Distrito podrá pagarle directamente en dinero con recursos recaudados de certificados anticipados ya vendidos en otras subastas. ****Ese pago no saldrá del presupuesto de la Secretaría de Ambiente ni de la ERU, sino del fideicomiso creado para administrar los recursos del instrumento.

Teniendo en cuenta lo anterior, esta medida ofrece seguridad al propietario, lo que incentiva la oferta voluntaria de predios y contribuye a dinamizar el sistema. No obstante, también implica el traslado del riesgo financiero al fondo fiduciario, sostenido por los recursos del sector constructor. Si se presentan múltiples casos similares, podría verse afectada la disponibilidad de certificados o de recursos para nuevas adquisiciones, lo que generaría tensiones en la operación del sistema y podría encarecer su implementación.

Artículo 6

Añade el artículo 14.1 que permite a la SDA emitir certificados TDCyD de forma anticipada para que sean subastados por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano. El número de certificados de TDCyD será definido por la SDA, quien incorporará los insumos técnicos suministrados por la Secretaría Distrital de Planeación y la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá, previo a cada subasta.

Es fundamental que la SDA establezca y limite forma objetiva la emisión de certificados, pues si no hay una coordinación técnica adecuada o se sobreemite, puede haber riesgo de desbalance entre certificados emitidos y suelo efectivamente conservado. Esto afectaría la legitimidad ambiental del instrumento y podría afectar los derechos de los adquirientes.

Artículo 10

Exige la creación de un sistema de registro y control para garantizar trazabilidad de los certificados, permitiendo el seguimiento por propietarios de certificados, SDA, Secretaría de Planeación, curadurías urbanas y la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá.

Si se implementa adecuadamente, este sistema sería de gran utilidad, ya que no solo mejora la transparencia, la trazabilidad y la seguridad jurídica del instrumento, sino que también permite a los constructores verificar el estado de los certificados, facilitando así los procesos de licenciamiento.

Artículo 15

Añadió que la fecha de expedición del certificado se registrará en el sistema de información administrado por la sociedad fiduciaria o la entidad competente y entrará en vigor cuando se presente la primera de las siguientes situaciones:

i. Transcurridos dos (2) años a partir de su emisión, o

ii) Una vez ejecutoriada la licencia urbanística en la cual se utilicen.

En este caso, teniendo en cuenta los tiempos de ejecución de los proyectos, la disposición podría generar presión sobre aquellos de mediano o largo plazo que, por razones de mercado o demoras en los trámites, no logren utilizar los certificados dentro del plazo establecido. Esto conlleva un riesgo de caducidad sin aprovechamiento, lo que implicaría una pérdida económica directa para los desarrolladores.

Si bien el proyecto de decreto representa un avance en la consolidación del TDCyD como instrumento para articular el desarrollo urbano con la conservación ambiental, presenta vacíos normativos y operativos que deben ser atendidos. Entre ellos se destacan la falta de límites y criterios claros para la emisión anticipada de certificados sin respaldo predial, la ausencia de medidas diferenciales para proyectos VIS/VIP, y la ambigüedad en la distribución de competencias entre la sociedad fiduciaria, la ERU y otras entidades. Estas situaciones pueden generar incertidumbre jurídica y financiera para los desarrolladores, limitar el alcance del instrumento y dificultar su implementación efectiva.