Aplicación del reparto equitativo de cargas y beneficios en suelo rural

En algunas oportunidades se ha presentado la discusión a nivel local acerca de la procedencia de aplicación del sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios en el desarrollo de áreas clasificadas como suelos rurales, siendo pertinente profundizar en su análisis toda vez que el régimen urbanístico permite concluir la viabilidad de su aplicación.

Bien es sabido que los suelos rurales tienen unas condiciones especiales en términos técnicos y de oportunidad, en concordancia con lo señalado en el artículo 33 de la Ley 388 de 1997, por lo cual ameritan un tratamiento diferenciado respecto de los suelos clasificados como urbanos o de expansión urbana, y por tanto constituyen áreas del territorio cuyo desarrollo tendrá una intensidad menor.

Así, el Decreto 3600 de 2007, reconoció la posibilidad de identificar categorías de suelos rurales con desarrollo restringido que no hagan parte de las categorías de suelos de protección (compilado en los artículos 2.2.2.2.1.1 y siguientes del Decreto 1077 de 2015).

Al respecto, el modelo de ordenamiento territorial debe identificar las necesidades de estos suelos en materia de infraestructura vial, equipamientos públicos, clasificación de usos, entre otros, con el objeto de integrar los asentamientos rurales que, pese a su localización, no pueden quedar aislados del contexto territorial y de la visión de la administración.

En tal sentido, el ejercicio de la función pública del ordenamiento del territorio no solo exige el reconocimiento de las necesidades de la población y del territorio, sino la previsión de instrumentos y recursos que posibiliten de manera efectiva la ejecución de las soluciones propuestas.

En lo que a este asunto atiende, la distribución equitativa de cargas y beneficios no solo constituye un principio del ordenamiento del territorio, sino un instrumento de financiación del desarrollo que permite la asunción voluntaria de cargas generales (referentes a obligaciones que son competencia del Estado) por parte de los particulares, a cambio de una compensación en materia urbanística que garantice la igualdad en relación con lo invertido por aquel, y que se representa en un beneficio urbanístico (artículos 3 y 38 de la Ley 388 de 1997).

De acuerdo con lo anterior, este instrumento de financiación entra a jugar un papel primordial del que no se puede privar al suelo rural, más aún cuando en varias oportunidades no se cuentan con los recursos para garantizar la compra de los suelos y/o ejecución de las infraestructuras requeridos, respetando en todo caso los topes de desarrollo de este tipo de suelo, de acuerdo con los análisis económicos y técnicos del caso.

Esta discusión fue resuelta con la expedición del Decreto 1783 de 2021, el cual adicionó el artículo 2.2.5.7.1. al Decreto 1077 de 2015, que reconoció la procedencia de incorporar sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios en áreas de desarrollo restringido en suelo rural, respetando sus condiciones especiales, pero habilitando herramientas adicionales para la efectiva ejecución de las infraestructuras requeridas, según sea reglamentado en los POT y los instrumentos que lo desarrollen o complementen, como opera en relación con las unidades de planificación rural (UPR) como instrumentos de planeamiento intermedio del suelo rural.

Lo anterior, sin perjuicio de la posibilidad de incorporar suelos en la categoría de protección en un sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios cuyos beneficios sean susceptibles de aplicación en suelos rurales con desarrollo restringido, entre otros.