Ampliación de licencias por el sismo y cambios permanentes al licenciamiento urbanístico, decreto 1448 de 2026
Más plazo, menos trámites y nuevos límites
El Gobierno nacional expidió el Decreto 1448 del 28 de septiembre de 2026, que amplía la vigencia de las licencias urbanísticas que estuviesen vigentes el 10 de agosto de 2026 en determinados departamentos y modifica las reglas para intervenir edificaciones. La norma responde a las dificultades para continuar las obras y atender los inmuebles afectados por el sismo ocurrido en esa fecha, aunque algunos de sus cambios se incorporan al régimen general de licenciamiento urbanístico.
Esta distinción resulta relevante para propietarios y constructores: mientras algunas medidas dependen de la ubicación del proyecto o de su afectación por el sismo, otras modifican las condiciones para solicitar determinadas modalidades de licencia, sin limitarse expresamente a ese evento.
Ampliación automática de vigencias
Las licencias urbanísticas, sus prórrogas, revalidaciones y prórrogas de revalidaciones que estuviesen vigentes el 10 de agosto de 2026 reciben una ampliación automática de doce meses, sin trámite adicional.
La medida aplica en Antioquia, Bolívar, Caldas, Caquetá, Cauca, Chocó, Cundinamarca, Huila, Nariño, Norte de Santander, Quindío, Risaralda, Santander, Sucre, Tolima y Valle del Cauca. Lo anterior no impide obtener las prórrogas o revalidaciones permitidas por la normativa vigente. Su aplicación no exige acreditar que el proyecto haya sido afectado por el sismo: basta verificar la vigencia del acto en la fecha de corte y la ubicación del predio.
Cambios permanentes: reforzamiento, reconstrucción y demolición
El decreto elimina la condición que exigía que una edificación construida sin licencia llevara al menos cinco años terminada para solicitar una licencia de reforzamiento estructural.
La modificación permite solicitar esta intervención sin esperar ese término. Sin embargo, la licencia de reforzamiento no implica el reconocimiento urbanístico de la edificación ni, cuando se tramita de manera independiente, aprueba usos o autoriza obras distintas. La posibilidad de reforzar y la situación urbanística del inmueble deben examinarse por separado.
A la vez, el decreto introduce límites para el reforzamiento y la reconstrucción. No se permiten en suelos de protección ambiental ni en áreas objeto de las determinantes de ordenamiento territorial del artículo 10 de la Ley 388 de 1997, salvo que sus instrumentos lo permitan, y la reconstrucción tampoco procede en zonas de alto riesgo no mitigable. Cuando el predio se ubique en zonas de amenaza o riesgo medio o alto, deberá acreditarse previamente la viabilidad de la intervención mediante estudios detallados. Además, toda reconstrucción deberá cumplir las normas sismorresistentes vigentes al momento de la solicitud.
Asimismo, en zonas declaradas en situación de desastre o calamidad pública no se requiere licencia de demolición cuando medie la orden prevista en los artículos 77 y 78 de la Ley 1523 de 2012. La ejecución debe contar con planificación, acompañamiento profesional y medidas de seguridad. Esta regla no se limita al sismo del 10 de agosto: aplicará en cualquier situación de desastre o calamidad que se declare en adelante.
Documentos y autorizaciones para inmuebles afectados por el sismo
Para solicitar el reforzamiento estructural de edificios o conjuntos sometidos a propiedad horizontal afectados por el sismo, no se exigirá el acta de autorización de la asamblea de copropietarios. La solicitud podrá presentarla el representante legal de la copropiedad, quien deberá acreditar su calidad y declarar que la actuación corresponde al reforzamiento del inmueble afectado por ese evento.
Para reconstruir edificaciones colapsadas o afectadas por el mismo sismo, se tomarán como base los planos y documentos que reposen en la licencia o el acto de reconocimiento. Se deberá aportar la documentación técnica adicional necesaria para acreditar el cumplimiento de las normas sismorresistentes vigentes al radicar la solicitud.
Una revisión que debe continuar
La eliminación de la condición de cinco años para solicitar el reforzamiento no es una medida de emergencia: quedó incorporada de forma permanente al régimen ordinario, mediante un decreto motivado por la atención del desastre. El cambio puede ser acertado, pero muestra que ciertos requisitos del régimen general pueden ajustarse para permitir intervenciones oportunas, y que el mismo examen debería extenderse a otras exigencias.
Por ello, además de adoptar medidas ante cada emergencia, es necesario que el Gobierno revise integralmente la normativa aplicable a la atención de desastres en temas de licenciamiento. Esta evaluación debe identificar qué exigencias cumplen una función de protección y cuáles pueden dificultar las actuaciones necesarias, así como precisar los ajustes que permitan responder a tiempo sin debilitar el control técnico, como el propio decreto intentó al flexibilizar el reforzamiento y, a la vez, restringirlo en suelos de protección y zonas de riesgo.
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