Alianza estratégica: inversión extranjera inmobiliaria en Colombia y Brasil

Recientemente PGP Abogados y la firma brasileña Cescon Barrieu conversamos, en un webinar conjunto,  sobre cómo los extranjeros pueden adquirir inmuebles en Colombia y en Brasil. Nuestras abogadas Claudia Mora (Socia Corporativo y Energías), Viviana Africano (Directora de Tributario) y Laura Pinilla De Brigard (Asociada Penal), junto a los expertos Marcos Prado (Socio Derecho inmobiliarios) y Daniel García (Abogado experto en Derecho Inmobiliario), de la Firma brasilera, expusieron los requisitos exigidos para la inversión extranjera en materia inmobiliaria, haciendo énfasis en las similitudes y diferencias, y en las particularidades de cada país.

Colombia

• El derecho a la propiedad privada es un derecho constitucional que impacta la inversión extranjera inmobiliaria, con contadas excepciones como los terrenos baldíos.
• Sin embargo, contrario a lo que ocurre en Brasil, no existe un régimen específico y diferente para la inversión extranjera inmobiliaria, puesto que el mismo régimen aplica tanto para nacionales como para extranjeros.
• Un terreno baldío no puede ser adquirido por privados, sin embargo, el régimen de terrenos baldíos (Ley 160/94) incluye casos específicos en que este tipo de predios pueden ser adjudicados a particulares. Una vez adjudicados, adquieren la condición de propiedad privada y pueden ser adquiridos por un extranjero.
• La transferencia de la propiedad es de carácter solemne y requiere escritura pública.
• El extranjero adquirente debe contar con un documento de identificación tributaria (NIT) para la adquisición de inmuebles.
• El pago del precio debe realizarse en pesos colombianos, por lo que la inversión debe ser registrada ante el Banco de la República y cumplir los requerimientos del régimen cambiario.
• Siempre se recomienda realizar la debida diligencia inmobiliaria, que debe incluir: (i) verificación y análisis de la cadena de tradición a través de un estudio de títulos; (ii) verificación física del inmueble; y (iv) estudio de procedibilidad de la acción de extinción de dominio sobre la propiedad (SAGRILAFT).
• Otros elementos importantes por verificar son el estado fiscal del predio, el régimen de propiedad horizontal y el uso permitido por la regulación urbanística.
• En materia tributaria, mientras que los residentes fiscales colombianos deben presentar una declaración de impuestos si su patrimonio neto bruto supera los USD 64.000, los no residentes no están obligados a presentar una declaración de impuestos sobre la renta, siempre que todos sus ingresos de fuente colombiana estén sujetos a una tasa de retención específica según la legislación colombiana.
• Colombia y Brasil tienen suscrito un tratado de doble tributación, sin embargo, aun no ha entrado en vigor, según el cual:
• Los ingresos inmobiliarios pueden generar tributación en ambos países cuando el inversionista reside en Brasil y la propiedad está en Colombia.
• El tratado no establece un límite a la tributación en Colombia, por lo que una retención del 20% generalmente evitaría que el no residente tenga que presentar una declaración de impuestos en Colombia.
• En Brasil, el residente podría aplicar el mecanismo del tratado para acreditar el impuesto retenido en Colombia.
• Dado que el tratado aún no está en vigor, actualmente cualquier crédito fiscal por retención colombiana debe analizarse solo conforme a la legislación interna brasileña.
• Existen diferentes tasas impositivas según el período de tenencia de la propiedad.
• En el caso de bienes inmuebles, el Estatuto Tributario establece como mínimos legales no negociables que el precio no puede ser inferior al costo fiscal del vendedor ni inferior a la tasación catastral ni a la autoevaluación declarada por el contribuyente.
• El impuesto al patrimonio se aplica a la posesión de bienes netos en Colombia, y solo si el patrimonio neto supera U$1’ al 1° de enero de cada año, con tasas progresivas (0,5 % -1,5 %).
• La adquisición de inmuebles puede incluir impuesto de timbre y retención en la fuente, entre otros.

Brasil

• La inversión extranjera inmobiliaria tiene un régimen especial cuando se trata de vivienda rural, pues el ordenamiento jurídico brasilero busca proteger el derecho a la propiedad privada de los nacionales.
• Cualquier adquirente, tanto nacional como extranjero, persona natural o jurídica, debe contar con número de identificación tributaria para poder adquirir inmuebles en Brasil.
• La transferencia de la propiedad es de carácter solemne y requiere escritura pública.
• La adquisición de inmuebles genera tributación en Brasil.

Otro aspecto destacado de este webinar  fue el uso de traducción simultánea mediante Inteligencia Artificial, tecnología que permitió una comunicación fluida y precisa  en tiempo real.

Con esta colaboración, en PGP Abogados seguimos acompañando a nuestros clientes en sus operaciones en el mercado regional, con criterio jurídico y visión estratégica de negocios.