Actualización catastral: el impacto fiscal que va mucho más allá del impuesto predial

El problema con la actualización masiva de avalúos catastrales en Colombia no es solo que aumenta el impuesto predial, es que ese aumento arrastra, de forma automática, una cadena de obligaciones adicionales que muchos propietarios no anticipan. Viviana Africano, directora de derecho Tributario de PGP Abogados, analiza este fenómeno en el portal Asuntos Legales. Su artículo examina los efectos fiscales derivados de la actualización catastral masiva de predios rurales establecida en el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 (Ley 2294 de 2023), y advierte que el impacto trasciende el ámbito municipal para afectar tributos nacionales y costos transaccionales. 

El origen de la actualización y su efecto en el impuesto predial 

El Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 (Ley 2294 de 2023) estableció que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi —IGAC— adoptaría metodologías para realizar, por una sola vez, ajustes automáticos a los avalúos de todos los predios del país. Para predios rurales, el IGAC expidió las Resoluciones 1912 de 2024 y 2057 de 2025, fijando la metodología para determinar el valor comercial por hectárea y los porcentajes de incremento aplicables a 527 municipios. El resultado fue un aumento significativo en el impuesto predial que generó inconformismo y manifestaciones sociales en varias zonas del país. En abril de 2026 se expidió la Resolución 384, que permite a cada Dirección Territorial del IGAC ajustar esos porcentajes, pero el problema persiste: los incrementos están atados a límites que, al final, harán que el impuesto se liquide al 100% sobre el nuevo avalúo, sin que existan políticas territoriales para frenar ese efecto. 

Impacto en el impuesto sobre la renta y la Tasa Mínima de Tributación 

En el impuesto sobre la renta, el avalúo catastral es uno de los criterios para determinar el costo fiscal del inmueble, es decir, el valor al que se registra el activo. Para quienes no están obligados a llevar contabilidad, su uso es imperativo; para quienes sí lo están, es opcional. Por otra parte, a nivel contable el efecto depende del tipo de activo: si se trata de una propiedad de inversión, el incremento en el valor del activo -si se interpreta ese nuevo avalúo como valor razonable por tener la connotación de “valor comercial” en la norma-podría generar como contrapartida el aumento en los ingresos —no en el estado de resultados—, lo que puede afectar la utilidad contable y, en consecuencia, la Tasa Mínima de Tributación. 

El efecto sobre el impuesto al patrimonio 

El impuesto al patrimonio sigue las mismas reglas de valoración de inmuebles aplicables en renta. Si el avalúo catastral aumenta, el valor del activo crece principalmente para no obligados a llevar contabilidad, lo que puede incrementar la base gravable y el impuesto a pagar. Una decisión administrativa sobre el valor de un predio rural se traduce así en una mayor carga tributaria nacional. 

Incremento en costos transaccionales: registro, notaría y timbre 

El impacto no se limita a los impuestos. El impuesto de registro, los gastos notariales y el impuesto de timbre deben liquidarse, como mínimo, sobre el nuevo avalúo catastral fijado. Esto encarece directamente cualquier transacción que involucre el inmueble: compraventas, hipotecas, sucesiones. Hay un elemento a considerar: al ser mayor el costo fiscal del activo, la utilidad gravable con renta o ganancia ocasional en una eventual venta sería menor. Sin embargo, ese posible beneficio futuro podría no compensar el aumento inmediato en los costos de formalización. 

El avalúo catastral no es un dato aislado: es la base sobre la que se calculan varios impuestos y costos asociados a la propiedad raíz. Frente a este panorama, el artículo señala que los contribuyentes deben adelantar las reclamaciones jurídicas individuales correspondientes ante la autoridad catastral y la Secretaría de Hacienda de cada municipio, con el objetivo de atenuar el impacto fiscal en las vigencias actuales y futuras. Lo invitamos a visitar el artículo completo en Asuntos Legales.